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Le 21 mars 2011
Or je viens d'apprendre qu'un diagnostiqueur, deux ans, avait trouvé des traces de termites, ce que je viens de constater aussi après un grattage
{{Question.}} J'ai acheté une maison, il y a un an, avec état diagnostic termites négatif. Or je viens d'apprendre qu'un diagnostiqueur, deux ans, avait trouvé des traces de termites, ce que je viens de constater aussi après un grattage. Mon avocat me dit que le vendeur, si je l'attaque, va m'opposer la clause de non-garantie des vices cachés car mon vendeur est un particulier. Quel est votre avis?
{{Réponse.}} La Cour d'appel de Montpellier a jugé dans une situation semblable à celle que vous exposez que l'acquéreur était fondé à invoquer la garantie des vices cachés. La Cour de cassation, par un arrêt du 8 avril 2009 de sa 3e Chambre civile (pourvoi n° 08-12.960), a confirmé.
Dans cette affaire les époux X avaient vendu le 19 août 2003 à Mme Y un immeuble dont l'état parasitaire, annexé à l'acte de vente comportant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, certifiait l'absence de termites à la date du 25 juin 2003; au cours de la réalisation de travaux d'aménagement, Mme Y a découvert une infestation importante de ces parasites ayant fortement attaqué la structure en bois du bâtiment dont l'expert judiciaire a retenu qu'en certains endroits il était dangereux; elle a assigné les époux X en garantie des vices cachés, estimant qu'ils ne pouvaient ignorer la présence de termites compte tenu des termes de l'état parasitaire annexé à leur propre acte d'acquisition du 11 décembre 2001.
Les époux X ont fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen soutenu par eux, que lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur; qu'en se bornant à retenir que les époux X connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissance supposée du vice par les vendeurs, caractérisait l'existence d'une présence active de termites qui avaient tellement attaqué la structure du bois de l'immeuble que certains planchers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil.
Mais ayant relevé que l'état parasitaire établi en 2001, dont ni le technicien chargé du diagnostic de 2003, ni les acquéreurs, n'avaient eu connaissance, faisait apparaître"la présence de traces de termites sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois" et "des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle", la cour d'appel, qui a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs en retenant que la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'activité des termites et les désordres en résultant que ses constatations rendaient inopérante, que la clause de non-garantie était inopposable à l'acquéreur, et a légalement justifié sa décision.
{{Question.}} J'ai acheté une maison, il y a un an, avec état diagnostic termites négatif. Or je viens d'apprendre qu'un diagnostiqueur, deux ans, avait trouvé des traces de termites, ce que je viens de constater aussi après un grattage. Mon avocat me dit que le vendeur, si je l'attaque, va m'opposer la clause de non-garantie des vices cachés car mon vendeur est un particulier. Quel est votre avis?
{{Réponse.}} La Cour d'appel de Montpellier a jugé dans une situation semblable à celle que vous exposez que l'acquéreur était fondé à invoquer la garantie des vices cachés. La Cour de cassation, par un arrêt du 8 avril 2009 de sa 3e Chambre civile (pourvoi n° 08-12.960), a confirmé.
Dans cette affaire les époux X avaient vendu le 19 août 2003 à Mme Y un immeuble dont l'état parasitaire, annexé à l'acte de vente comportant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, certifiait l'absence de termites à la date du 25 juin 2003; au cours de la réalisation de travaux d'aménagement, Mme Y a découvert une infestation importante de ces parasites ayant fortement attaqué la structure en bois du bâtiment dont l'expert judiciaire a retenu qu'en certains endroits il était dangereux; elle a assigné les époux X en garantie des vices cachés, estimant qu'ils ne pouvaient ignorer la présence de termites compte tenu des termes de l'état parasitaire annexé à leur propre acte d'acquisition du 11 décembre 2001.
Les époux X ont fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen soutenu par eux, que lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur; qu'en se bornant à retenir que les époux X connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissance supposée du vice par les vendeurs, caractérisait l'existence d'une présence active de termites qui avaient tellement attaqué la structure du bois de l'immeuble que certains planchers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil.
Mais ayant relevé que l'état parasitaire établi en 2001, dont ni le technicien chargé du diagnostic de 2003, ni les acquéreurs, n'avaient eu connaissance, faisait apparaître"la présence de traces de termites sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois" et "des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle", la cour d'appel, qui a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs en retenant que la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'activité des termites et les désordres en résultant que ses constatations rendaient inopérante, que la clause de non-garantie était inopposable à l'acquéreur, et a légalement justifié sa décision.