Quand l'agent immobilier n'a pas à vérifier la solvabilité de l'acquéreur

M. et Mme G ont confié à la SARL Fâches Thumesnil transaction mandat de vendre une maison d'habitation, le 4 juin 2013. Suivant acte sous seing privé conclu par l'intermédiaire de cette dernière, Mme D a signé avec M. et Mme G, un compromis de vente portant sur ce bien. Le prix convenu était 410 000 EUR et il était stipulé une clause pénale de 10 %. Il n'était prévu aucune condition suspensive.

Mme D ne se présentait pas à la date prévue pour la réitération du compromis en la forme authentique et, le 28 février 2014, le notaire dressait un procès verbal de carence.

Aux termes de l'art. 1992 du code civil, le mandataire répond envers son mandant des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Les vendeurs ont fait grief à l'agent immobilier de n'avoir pas prévu le versement par l'acquéreur d'un acompte au moment de la signature du compromis et, de façon induite, de n'avoir pas vérifié sa solvabilité.

Le compromis de vente précisait que l'acquéreur financerait le bien au moyen des fonds provenant d'une succession. En l'état de cette mention, la vérification de la solvabilité de l'acquéreur était manifestement inutile, puisqu'il était patent qu'il ne disposait ni des fonds en dehors de l'événement attendu, ni d'une capacité d'emprunt. L'agent immobilier n'a donc commis aucune faute en ne vérifiant pas davantage la solvabilité de l'acquéreur. Il était en effet aisé de se convaincre que la solvabilité de l'acquéreur était douteuse hors d'une perspective successorale, sans que des compétences particulières ne soient requises et dont l'agent n'avait au demeurant pas les moyens de vérifier le sérieux. Il n'est pas davantage caractérisé un manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil dès lors que même des particuliers peu avisés ne pouvaient ignorer qu'un tel événement était soumis à un aléa, si tant est que ce soit la déception des espérances de l'acquéreur qui soit à l'origine de son reniement.

Par ailleurs, le versement d'un acompte est une simple faculté. Le fait pour l'agent immobilier de ne pas avoir demandé le versement d'une telle somme n'est pas fautif d'autant que le vendeur était en mesure d'apprécier le risque ainsi pris.