Quand la révocation du mandat et la découverte d'un acquéreur par l'agent immobilier se croisent

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2011, M. Mohamed T et Mme Sabiha A, son épouse, ont confié en exclusivité à la société U. immobilier exerçant sous l'enseigne Solvimo le mandat de vendre un terrain situé [...] au prix de 140 000 EUR, en ce compris les honoraires du mandataire fixés à 20 000 EUR. Le mandat était conclu pour une durée irrévocable de trois mois à compter de sa signature, tacitement reconductible pour une durée de douze mois, sauf la faculté d'y mettre fin, en respectant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour le terme de sa période initiale et à tout moment durant sa reconduction.

Faisant valoir que les mandants avaient résilié le mandat alors que l'offre de vente avait été acceptée par des acquéreurs, la société U. Immobilier a assigné les époux T le 20 novembre 2012 en paiement de la somme de 20 000 EUR au titre de l'indemnité compensatrice prévue par la clause pénale de la convention.

Il incombe aux mandants, qui avaient la faculté de mettre fin au mandat à tout moment à l'issue de la période initiale de trois mois venue à expiration, de démontrer qu'ils ont manifesté une telle intention avant la réalisation de la vente objet du mandat. Or cette preuve n'est pas rapportée d'autant que la résiliation, soumise au respect d'un préavis de quinze jours, ne pouvait produire d'effet immédiat, de sorte que l'intention exprimée par les vendeurs ne pouvait faire obstacle à l'accomplissement de la mission du mandataire qui justifie, pour sa part, avoir transmis aux mandants un télégramme ainsi qu'un courrier les informant de la vente acceptée aux conditions de prix stipulées.

La clause du mandat obligeant le mandant qui manque à ses obligations comme en l'espèce à verser au mandataire une indemnité irréductible de dommages et intérêts d'un montant égal à celui de ses honoraires s'analyse en une clause pénale.

Au cas particulier, le mandataire, l'agent immobilier, ne produit que la fiche d'acceptation de l'offre, et non l'acte transmis pour signature, de sorte que les conditions de la promesse à ratifier ne peuvent être vérifiées, notamment quant au financement de l'acquisition, ni par suite les chances de conclusion effective de l'opération sans laquelle la rémunération du mandataire professionnel ne pouvait être perçue. L'indemnité fixée au niveau des honoraires de 20 000 EUR doit dès lors être jugée manifestement excessive et réduite à la somme de 10 000 EUR.