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Le 26 novembre 2008
Constitue une fraude justifiant l'annulation du congé, l'offre faite pour un prix exorbitant afin de dissuader le locataire d'exercer son droit de préemption.
{{{Nullité du congé}}}
Si les consorts L précisent que le prix proposé de 400.000 euros ne concernait que l'appartement des époux H, leurs locataires, et non l'immeuble, il apparaît cependant que la proposition telle qu'elle figure dans le congé en vue de vendre est ambiguë pour les locataires puisque ce congé énonce: "ce congé vous est donné afin de permettre aux requérants de vendre l'immeuble, objet de la location et ce, moyennant le prix de 400.000 euros hors frais" alors que le bail ne vise qu'un appartement situé 74 rue Hoche à Marseille (13003.
Pour justifier l'offre de prix, les consorts L versent aux débats deux pièces émanant d'une personne dénommée Jean-Louis H qui leur écrit le 15 avril 2004 proposant une offre ferme d'achat de l'appartement 74 rue Hoche à Marseille au prix de 400.000 euros et le 21 mars 2005 pour confirmer le terme de l'offre du 15 avril 2004, ajoutant qu'il était prêt à patienter jusqu'au départ effectif des locataires.
Cependant, ces deux pièces ne sauraient constituer un élément de preuve convaincant pour la cour, dans la mesure où il n'est pas justifié de l'état civil de cette personne, aucune pièce d'identité n'étant versée; que par ailleurs, il n'est pas versé d'attestation de cette personne; qu'enfin, il n'existe aucune preuve objective de la réalité de pourparlers de vente entre ces personnes, en l'absence de tout compromis ou promesse de vente établie par un professionnel.
En revanche, M. et Mme H, locataires, versent aux débats une attestation établie par la Société immobilière Ergon le 2 juin 2005, indiquant qu'après avoir vu et visité l'appartement type 4, d'environ 70 m² (loi Carrez non effectuée) au 1er étage de l'immeuble sis 74 rue Hoche à Marseille (13003) et compte-tenu des travaux importants dus à l'humidité, l'estimation est faite au prix de 86.000 euros.
De leur côté, les consorts L, propriétaires, ne versent aucun élément objectif d'un professionnel, sur la valeur de l'appartement venant contredire l'attestation susvisée.
Enfin, au regard du rendement locatif de l'appartement loué mensuellement en 1998 au prix de 547,75 euros et dont la valeur locative était de 649,25 euros en 2005, il apparaît que l'offre de vente en 2004 au prix de 400.000 euros est manifestement excessive.
{{L'offre de vente notifiée par le bailleur pour un prix volontairement dissuasif a eu pour effet, d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption et constitue une fraude affectant le congé qui justifie son annulation}}, le jugement étant par conséquent réformé.
{{{Nullité du congé}}}
Si les consorts L précisent que le prix proposé de 400.000 euros ne concernait que l'appartement des époux H, leurs locataires, et non l'immeuble, il apparaît cependant que la proposition telle qu'elle figure dans le congé en vue de vendre est ambiguë pour les locataires puisque ce congé énonce: "ce congé vous est donné afin de permettre aux requérants de vendre l'immeuble, objet de la location et ce, moyennant le prix de 400.000 euros hors frais" alors que le bail ne vise qu'un appartement situé 74 rue Hoche à Marseille (13003.
Pour justifier l'offre de prix, les consorts L versent aux débats deux pièces émanant d'une personne dénommée Jean-Louis H qui leur écrit le 15 avril 2004 proposant une offre ferme d'achat de l'appartement 74 rue Hoche à Marseille au prix de 400.000 euros et le 21 mars 2005 pour confirmer le terme de l'offre du 15 avril 2004, ajoutant qu'il était prêt à patienter jusqu'au départ effectif des locataires.
Cependant, ces deux pièces ne sauraient constituer un élément de preuve convaincant pour la cour, dans la mesure où il n'est pas justifié de l'état civil de cette personne, aucune pièce d'identité n'étant versée; que par ailleurs, il n'est pas versé d'attestation de cette personne; qu'enfin, il n'existe aucune preuve objective de la réalité de pourparlers de vente entre ces personnes, en l'absence de tout compromis ou promesse de vente établie par un professionnel.
En revanche, M. et Mme H, locataires, versent aux débats une attestation établie par la Société immobilière Ergon le 2 juin 2005, indiquant qu'après avoir vu et visité l'appartement type 4, d'environ 70 m² (loi Carrez non effectuée) au 1er étage de l'immeuble sis 74 rue Hoche à Marseille (13003) et compte-tenu des travaux importants dus à l'humidité, l'estimation est faite au prix de 86.000 euros.
De leur côté, les consorts L, propriétaires, ne versent aucun élément objectif d'un professionnel, sur la valeur de l'appartement venant contredire l'attestation susvisée.
Enfin, au regard du rendement locatif de l'appartement loué mensuellement en 1998 au prix de 547,75 euros et dont la valeur locative était de 649,25 euros en 2005, il apparaît que l'offre de vente en 2004 au prix de 400.000 euros est manifestement excessive.
{{L'offre de vente notifiée par le bailleur pour un prix volontairement dissuasif a eu pour effet, d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption et constitue une fraude affectant le congé qui justifie son annulation}}, le jugement étant par conséquent réformé.
Référence:
Référence:
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e Chambre, sect. A., 4 juin 2008