Nouveau droit des sociétés de multipropriété

Les droits des associés des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé sont renforcés.
Les sociétés dites « de multipropriété » ou « Timeshare » servent de support juridique à l'investissement de loisirs conférant un droit de séjour saisonnier pour un bien immobilier. Ces sociétés peuvent être constituées sous forme de SARL, SA, SAS ou encore de sociétés civiles.

Dans une telle société, quelle qu'en soit la forme, l'associé a seulement un droit de jouissance sur une fraction de l'immeuble social (lot)l pendant une période déterminée. En contrepartie de son apport, l'associé reçoit des parts ou actions en fonction des caractéristiques du lot qui lui est attribué, de la durée et de l'époque d'utilisation du local attaché à ce lot attribué. Il n'a aucun droit de propriété ou de droit réel sur le local dont il a la jouissance temporaire.

Les associés sont tenus envers la société de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction, l'acquisition, l'aménagement ou la restauration de l'immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital social et de participer aux charges dans les conditions prévues à l'article 9 de la loi du 6 janvier 1986 régissant ces sociétés. Envers les tiers, ils ne sont tenus des dettes qu'à hauteur de leur apport même s'ils sont associés d'une société civile de multipropriété.

{{Nouvelles dispositions:}}

1/ Lorsque la société revêt la forme d'une société civile,{{ la durée maximale du mandat du gérant est désormais de trois ans}} avec possibilité de le renouveler à l'issue de chaque période de trois ans. Aucune clause statutaire ne peut déroger à cette disposition impérative: le gérant devra remettre en jeu son mandat tous les trois ans. Auparavant cette durée n'était pas limitée.

La nomination et la révocation du gérant demeurent du pouvoir des associés statuant à une majorité de plus de la moitié des parts sociales, et ce malgré toutes dispositions contraires des statuts.

2/ À tout moment, tout associé de société de multipropriété, quelle qu'en soit la forme, peut demander{{ communication}} de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que de la répartition des parts sociales et des droits en jouissance qui y sont attachés. L'envoi des documents communiqués est effectué, le cas échéant, aux frais avancés, dûment justifiés, du demandeur. L'associé conserve le droit de demander communication des comptes sociaux quinze jours avant l'assemblée générale d'approbation.

3/ {{Dans toute société de multipropriété, un associé peut se retirer totalement ou partiellement}} de la société, après autorisation donnée par une décision unanime des associés. Avant la réforme introduite par la loi du 22 juillet 2009, le retrait des associés de sociétés de multipropriété était impossible.

Désormais le retrait n'entraînera aucune dévolution du bien sur lequel porte le droit de jouissance du retrayant. Par ailleurs, en l'absence d'entrée d'un nouvel associé, ce retrait aura pour conséquence pour les autres associés d'augmenter leur quote-part de charges liées au fonctionnement de la société, à la conservation et à l'administration des parties communes et celles inhérentes aux services collectifs et aux éléments d'équipement. La loi imposant une décision unanime, il appartiendra aux autres associés ou actionnaires de mesurer l'impact de ce retrait.

Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. Cette formule permettra de répondre aux situations dont l'injustice est la plus criante et notamment aux situations où les charges que supporte un associé sont devenus manifestement disproportionnées au regard de son revenu (Rapport Sénat n° 304). Le texte vise deux situations particulières relevant des justes motifs :
- le cas où les parts ou actions que l'associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans;
- l'hypothèse où l'associé ne peut plus jouir de son bien du fait de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de l'ensemble immobilier concerné.

En contrepartie de son retrait, l'associé sortant devrait être indemnisé. La loi ne précise pas les modalités du rachat des droits sociaux auquel s'apparente le retrait.

En l'absence de disposition réglant cette question, il faut considérer que les dispositions générales de l'article 1869 s'appliquent (Rapport Sénat n° 304 relatif à l'article 15). Cet article prévoit que l'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux fixée, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article 1843-4 du Code civil.

Rappel: la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé ou société de multipropriété ne bénéficie d'aucun régime fiscal particulier. Elle n'est pas fiscalement transparente.