Le formalisme du refus du bailleur face à une déspécialisation plénière demandée par le preneur : un acte extrajudiciaire

L'article L.145-49 du code de commerce indique que le preneur, qui souhaiterait exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail dans les lieux loués, doit obtenir l'autorisation de son bailleur par acte extrajudiciaire avec mention de l'activité projetée.
En effet, un preneur ne peut pas changer d'activité dans l'accord du bailleur sauf cas de déspécialisation simple ou partielle, c'est-à-dire seulement en adjoignant une activité connexe ou complémentaire à celle déjà exercée.

Ce même article dispose que le bailleur doit prévenir, dans le mois suivant la demande du preneur et par acte extrajudiciaire, les preneurs pour lesquels il se serait engagé à ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande.
Enfin, il doit « signifier » son accord, son refus ou les conditions auxquelles il subordonne son accord au preneur dans les trois mois suivants la demande du preneur.

La nécessité d'un acte extrajudiciaire ne semble pas faire doute dans les 2 premières situations. Cependant, l'article ne précise pas la forme exigée du refus ou de l'acceptation indiquant simplement qu'il doit le « signifier » à son preneur.
On aurait pu penser que la forme de l'acte extrajudiciaire prévue aux deux premiers alinéas s'étendait naturellement à la signification du refus (puisqu'en cas de silence, on considère qu'il y a acceptation tacite). Cependant, cette absence de précision laissait planer un doute.

Dans cet arrêt, la Cour de Cassation devait donc interpréter le terme « signifier » pour pouvoir résoudre le litige.
Elle considère alors que la réponse à une demande présentée par acte d'huissier doit se faire par acte d'huissier du fait du parallélisme des formes. En outre, ce terme « signifier » renvoie à l'article 651 du code de procédure civile. Cet article indique « La notification faite par acte d'huissier de justice est une signification. »

La solution de la Cour de Cassation est donc cohérente. Elle vient clarifier le formalisme attaché à la procédure de despécialisation plénière sur lequel il y avait peu de jurisprudence jusqu'à présent.

Cet arrêt du 11 juin 2008 doit donc attirer l'attention des bailleurs de locaux commerciaux sous peine de devoir supporter une despécialisation plénière, qu'ils n'auraient pas souhaiter, du fait de leur silence.