Partager cette actualité
Le 09 juin 2011
Malgré les clauses du bail permettant une autre forme, le congé donné par le preneur en cours de bail doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d'huissier.
{{Question.}} Je suis locataire avec un bail commercial. J'ai décidé de résilier le bail au bout de trois ans. Je l'ai fait par lettre recommandée AR, comme le prévoit le contrat SSP du bail. On me dit que j'aurais dû le faire par huissier. Or je croyais que cette exigence ne s'appliquait qu'au propriétaire. Qu'en est-il? Merci de me répondre.
{{Réponse.}} Malgré les clauses du bail permettant une autre forme, le congé donné par le preneur en cours de bail doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d'huissier.
C'est ce que la 3e Chambre civile de la Cour de cassation rappelle par un arrêt du 23 mars 2011 (pourvoi n° 10-12.254 FS-P+B, Sté Vout's c/ N), a décidé.
Voici les attendus essentiels de cette décision.
Attendu selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 novembre 2009) que par acte du 2 décembre 1999, M. N a donné à bail, à compter du 1er janvier 2000, à la société Vout's un local à usage commercial ; que ce bail était consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception 3 mois avant l'échéance ; que par lettre recommandée du 24 mars 2005, la locataire a donné congé pour le 30 avril 2005 ; que le bailleur a assigné la société Vout's en nullité du congé ;
Attendu que la société Vout's fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen, que la clause d'un contrat de bail contraire au statut des baux commerciaux qui n'a pas fait l'objet d'une action en nullité intentée dans les deux ans de la conclusion du bail doit être appliquée ; qu'en constatant la nullité de la clause du bail selon laquelle le congé pouvait être donné par simple lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois de l'échéance annuelle du contrat et en déclarant en conséquence le congé délivré le 24 mars 2005 selon ces modalités nul au regard de l'article L. 145-9 du Code de commerce sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si cette action, introduite plus de quatre ans après la conclusion du contrat n'était pas prescrite, ce qui aurait pourtant été de nature à rendre applicable ladite clause, et valable le congé délivré le 24 mars 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-15 et L. 145-60 du Code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux, qu'elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au registre du commerce, et qu'en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré, la cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, {{que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L. 145-9 du code précité, être donné par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société Vout's était nul}} ;
{{Question.}} Je suis locataire avec un bail commercial. J'ai décidé de résilier le bail au bout de trois ans. Je l'ai fait par lettre recommandée AR, comme le prévoit le contrat SSP du bail. On me dit que j'aurais dû le faire par huissier. Or je croyais que cette exigence ne s'appliquait qu'au propriétaire. Qu'en est-il? Merci de me répondre.
{{Réponse.}} Malgré les clauses du bail permettant une autre forme, le congé donné par le preneur en cours de bail doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d'huissier.
C'est ce que la 3e Chambre civile de la Cour de cassation rappelle par un arrêt du 23 mars 2011 (pourvoi n° 10-12.254 FS-P+B, Sté Vout's c/ N), a décidé.
Voici les attendus essentiels de cette décision.
Attendu selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 novembre 2009) que par acte du 2 décembre 1999, M. N a donné à bail, à compter du 1er janvier 2000, à la société Vout's un local à usage commercial ; que ce bail était consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception 3 mois avant l'échéance ; que par lettre recommandée du 24 mars 2005, la locataire a donné congé pour le 30 avril 2005 ; que le bailleur a assigné la société Vout's en nullité du congé ;
Attendu que la société Vout's fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen, que la clause d'un contrat de bail contraire au statut des baux commerciaux qui n'a pas fait l'objet d'une action en nullité intentée dans les deux ans de la conclusion du bail doit être appliquée ; qu'en constatant la nullité de la clause du bail selon laquelle le congé pouvait être donné par simple lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois de l'échéance annuelle du contrat et en déclarant en conséquence le congé délivré le 24 mars 2005 selon ces modalités nul au regard de l'article L. 145-9 du Code de commerce sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si cette action, introduite plus de quatre ans après la conclusion du contrat n'était pas prescrite, ce qui aurait pourtant été de nature à rendre applicable ladite clause, et valable le congé délivré le 24 mars 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-15 et L. 145-60 du Code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux, qu'elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au registre du commerce, et qu'en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré, la cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, {{que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L. 145-9 du code précité, être donné par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société Vout's était nul}} ;