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Le 20 février 2009
Le règlement d'une des 3 copropriété de ce restaurant daté de 1969 interdit tous commerces
{{Question.}} Je dois acheter les murs d'un restaurant qui exerce depuis plus de 13 ans, mais le règlement d'une des 3 copropriété de ce restaurant daté de 1969 interdit tous commerces. Ayant une décision décennale par huissier de plus de 10ans suis-je en droit?
{{Réponse.}} Les dispositions d'un règlement de copropriété sont en principe perpétuelles, donc ne pourraient s'éteindre par une quelconque prescription.
Cependant l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que les actions personnelles nées de l'application de la loi en question entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans.
La notion "d'actions personnelles nées de l'application de la loi" recouvre des actions très différentes et diverses. Sont comprises dans cette catégorie et, à ce titre, soumises à la prescription décennale : les actions ayant pour objet l'exécution d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, {{celles tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété}}, les actions visant à obtenir la suppression de travaux non autorisés, celles en recouvrement de charges et enfin, les actions visant à obtenir la réparation de dommages causés aux parties privatives des lots par les parties communes.
On considère en général que le délai de l'article 42 est un délai de prescription, non d'un délai préfix, dont le point de départ, s'agissant de l'action en réparation d'un dommage, est fixé au jour de la survenance du dommage, c'est-à-dire, lorsqu'un copropriétaire agit en responsabilité contre un syndicat pour vice de construction, du jour de la réparation des désordres dans le lot privatif. Dans votre cas on devrait considérer que le délai a commencé à courir au jour où l'activité commerciale a commencé dans le local.
La jurisprudence, en particulier celle de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation exige que les juges du fond qui déclarent la prescription acquise, mentionnent le point de départ (3e civ., 20 juillet 1994).
Ce qui précède est valable pour la seule action en respect d'une clause du règlement de copropriété. Il faut réserver le cas où le règlement fixe la destination de l'immeuble en copropriété à un usage exclusif d'habitation. Il n'est pas certain, loin s'en faut, que dans ce cas il puisse être opposé valablement la prescription décennale à une action tendant au respect de la destination de l'immeuble. Il en serait de même dans l'hypothèse où le règlement de copropriété étant muet sur la destination de l'immeuble, le lot en question serait, aux termes de ce même règlement, expressément affecté à l'habitation.
{{Question.}} Je dois acheter les murs d'un restaurant qui exerce depuis plus de 13 ans, mais le règlement d'une des 3 copropriété de ce restaurant daté de 1969 interdit tous commerces. Ayant une décision décennale par huissier de plus de 10ans suis-je en droit?
{{Réponse.}} Les dispositions d'un règlement de copropriété sont en principe perpétuelles, donc ne pourraient s'éteindre par une quelconque prescription.
Cependant l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que les actions personnelles nées de l'application de la loi en question entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans.
La notion "d'actions personnelles nées de l'application de la loi" recouvre des actions très différentes et diverses. Sont comprises dans cette catégorie et, à ce titre, soumises à la prescription décennale : les actions ayant pour objet l'exécution d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, {{celles tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété}}, les actions visant à obtenir la suppression de travaux non autorisés, celles en recouvrement de charges et enfin, les actions visant à obtenir la réparation de dommages causés aux parties privatives des lots par les parties communes.
On considère en général que le délai de l'article 42 est un délai de prescription, non d'un délai préfix, dont le point de départ, s'agissant de l'action en réparation d'un dommage, est fixé au jour de la survenance du dommage, c'est-à-dire, lorsqu'un copropriétaire agit en responsabilité contre un syndicat pour vice de construction, du jour de la réparation des désordres dans le lot privatif. Dans votre cas on devrait considérer que le délai a commencé à courir au jour où l'activité commerciale a commencé dans le local.
La jurisprudence, en particulier celle de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation exige que les juges du fond qui déclarent la prescription acquise, mentionnent le point de départ (3e civ., 20 juillet 1994).
Ce qui précède est valable pour la seule action en respect d'une clause du règlement de copropriété. Il faut réserver le cas où le règlement fixe la destination de l'immeuble en copropriété à un usage exclusif d'habitation. Il n'est pas certain, loin s'en faut, que dans ce cas il puisse être opposé valablement la prescription décennale à une action tendant au respect de la destination de l'immeuble. Il en serait de même dans l'hypothèse où le règlement de copropriété étant muet sur la destination de l'immeuble, le lot en question serait, aux termes de ce même règlement, expressément affecté à l'habitation.