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Le 07 août 2008
Lotissement 1890 - cahier des charges - gestion unanimité donc impossible - voie privée ouverte en indivision - l'article 815-3 peut-il s'appliquer pour la gestion?
{{Question.}} Lotissement 1890 - cahier des charges - gestion unanimité donc impossible - voie privée ouverte en indivision - l'article 815-3 peut-il s'appliquer pour la gestion?
Comment calculer les droits indivis?
{{Réponse.}} L'article 815-3 du Code civil a la rédaction suivante:
{Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.}
Vous devez certainement penser au 1er permettant, en indivision, de faire les actes d'administration relatifs aux biens indivis sans disposer de l'accord unanime des indivisaires.
Ce serait tentant et permettrait de régler bien des situations bloquées.
Il ne semble pas qu'une décision soit intervenue pour valider ce recours à la règle d'une majorité des deux tiers.
Il est à craindre cependant qu'il ne soit jugé que l'article 815-3, comme les autres textes relatifs à l'indivision dont l'article 814-14 sur le droit de préemption, ne s'applique qu'à de véritables indivisions temporaires. Il serait donc exclu en présence d'une indivision forcée perpétuelle.
La Cour de cassation avait décidé (Cass. 3e civ., 12 mars 1969 : D. 1969, p. 587) que toutes les fois qu'une dépendance de plusieurs propriétés a été créée ou conservée pour être utilisée en commun en vue de l'exploitation de ces propriétés, il n'y a pas lieu à partage de la dépendance et l'indivision constitue un état normal et perpétuel auquel il ne peut être mis fin que du consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont la dépendance constitue l'accessoire.
Mais comme il ne s'agit pas, dans votre exemple, de mettre fin à l'indivision mais simplement de gérer celle-ci, il nous semble qu'il peut être tenté de prendre des décisions sans avoir l'unanimité. Si le tribunal est saisi il devra dire si l'indivision dans un lotissement est une indivision comme les autres au niveau de sa gestion.
{{Question.}} Lotissement 1890 - cahier des charges - gestion unanimité donc impossible - voie privée ouverte en indivision - l'article 815-3 peut-il s'appliquer pour la gestion?
Comment calculer les droits indivis?
{{Réponse.}} L'article 815-3 du Code civil a la rédaction suivante:
{Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.}
Vous devez certainement penser au 1er permettant, en indivision, de faire les actes d'administration relatifs aux biens indivis sans disposer de l'accord unanime des indivisaires.
Ce serait tentant et permettrait de régler bien des situations bloquées.
Il ne semble pas qu'une décision soit intervenue pour valider ce recours à la règle d'une majorité des deux tiers.
Il est à craindre cependant qu'il ne soit jugé que l'article 815-3, comme les autres textes relatifs à l'indivision dont l'article 814-14 sur le droit de préemption, ne s'applique qu'à de véritables indivisions temporaires. Il serait donc exclu en présence d'une indivision forcée perpétuelle.
La Cour de cassation avait décidé (Cass. 3e civ., 12 mars 1969 : D. 1969, p. 587) que toutes les fois qu'une dépendance de plusieurs propriétés a été créée ou conservée pour être utilisée en commun en vue de l'exploitation de ces propriétés, il n'y a pas lieu à partage de la dépendance et l'indivision constitue un état normal et perpétuel auquel il ne peut être mis fin que du consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont la dépendance constitue l'accessoire.
Mais comme il ne s'agit pas, dans votre exemple, de mettre fin à l'indivision mais simplement de gérer celle-ci, il nous semble qu'il peut être tenté de prendre des décisions sans avoir l'unanimité. Si le tribunal est saisi il devra dire si l'indivision dans un lotissement est une indivision comme les autres au niveau de sa gestion.