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Le 20 février 2009
Peut-on recourir à une division en volumes, dans le cas d'un seul bâtiment d'un seul volume, mais réparti entre deux collectivités territoriales (80% de la surface au Département et 20% de la surface à une commune)
{{Question.}} Peut-on recourir à une division en volumes, dans le cas d'un seul bâtiment d'un seul volume, mais réparti entre deux collectivités territoriales (80% de la surface au Département et 20% de la surface à une commune), ce bâtiment étant appelé à intégrer le domaine public des deux collectivités?
{{Réponse.}} La division de la propriété d'un immeuble en volumes est une opération complexe sur le plan de sa technique et celui de son organisation, alors que la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet aussi de procéder à la division de la propriété d'un immeuble en bénéficiant d'un cadre juridique préexistant, celui de la copropriété.
Pour effectuer une telle division, il faut des raisons de fait (ensemble immobilier complexe, caractère hétérogène de l'appropriation du sol, etc.) OU des raisons de droit.
Une raison de droit se trouve lorsqu'une partie d'une construction doit être incluse dans le domaine public. La jurisprudence administrative n'interdit pas l'utilisation de locaux dans un immeuble en copropriété pour les besoins d'un service public mais considère que, dans ce cas, ces locaux n'appartiennent pas au domaine public:
Le Conseil d'État s'est prononcé en considérant que le régime de la copropriété est incompatible tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics de sorte que les locaux acquis par une collectivité publique pour les besoins d'un service public dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n'appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public (CE, 11 févr. 1994 : D. 1994, jurispr. p. 493, obs. Davignon).
Dans des situations résultant d'opérations d'urbanisme complexes avec passage de voies de circulation, routières ou ferrées, publiques en infrastructure ou bien la coexistence d'un ensemble de locaux relevant du droit privé avec des locaux scolaires, une mairie ou un palais de justice, par exemple, s'est dès lors révélé la nécessité de procéder à une dissociation entre propriété publique et propriété privée par l'utilisation de la technique des volumes.
En conséquence, les collectivités publiques sont logiquement amenées à éviter une entrée dans une copropriété ce qui les amène souvent à imposer la division en volumes.
En outre une individualisation des propriétés, donc une division en volumes, peut apparaître souhaitable en raison de particularités de la destination, des caractères, de l'exploitation de certains locaux ou groupes de locaux.
C'est le cas, par exemple, d'un ensemble comportant des bureaux en élévation, une galerie commerciale au rez-de-chaussée et en infrastructure un vaste parc de stationnement public. Le caractère diversifié de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'une construction peut justifier sa division en toute propriété en volumes. On a vu plus haut que le caractère diversifié est susceptible de se rattacher à des notions de droit et en particulier de droit public.
Il nous semble difficilement contestable de limiter la division en volumes d'un immeuble d'un seul corps à la seule hypothèse où il comprendra une partie relevant de la propriété privée ou de la domanialité privée et une partie relevant de la domanialité publique. Aussi l'adoption d'une telle division devrait être possible également quand l'immeuble sera composé de deux entités relevant de deux domanialités publiques distinctes.
La difficulté majeure sera matérielle puisque la division en volumes exclut toute partie commune.
L'immeuble monobloc devra donc pouvoir être divisé en volumes distincts sans partie commune autre que, éventuellement, celle résultant de simples mitoyennetés. En particulier, il faudra que la toiture soit dans un volume privatif, sans droit de propriété au bénéfice du volume inférieur (ceci n'exclut pas toutefois une participation aux charges dans le cadre de l'organe de gestion telle une ASL).
L'état descriptif de division devra être clair sur la différenciation des locaux du domaine public de l'une et l'autre collectivité et encore plus clair d'une façon générale sur la raison de droit expliquant l'exclusion de l'application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
{{Question.}} Peut-on recourir à une division en volumes, dans le cas d'un seul bâtiment d'un seul volume, mais réparti entre deux collectivités territoriales (80% de la surface au Département et 20% de la surface à une commune), ce bâtiment étant appelé à intégrer le domaine public des deux collectivités?
{{Réponse.}} La division de la propriété d'un immeuble en volumes est une opération complexe sur le plan de sa technique et celui de son organisation, alors que la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet aussi de procéder à la division de la propriété d'un immeuble en bénéficiant d'un cadre juridique préexistant, celui de la copropriété.
Pour effectuer une telle division, il faut des raisons de fait (ensemble immobilier complexe, caractère hétérogène de l'appropriation du sol, etc.) OU des raisons de droit.
Une raison de droit se trouve lorsqu'une partie d'une construction doit être incluse dans le domaine public. La jurisprudence administrative n'interdit pas l'utilisation de locaux dans un immeuble en copropriété pour les besoins d'un service public mais considère que, dans ce cas, ces locaux n'appartiennent pas au domaine public:
Le Conseil d'État s'est prononcé en considérant que le régime de la copropriété est incompatible tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics de sorte que les locaux acquis par une collectivité publique pour les besoins d'un service public dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n'appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public (CE, 11 févr. 1994 : D. 1994, jurispr. p. 493, obs. Davignon).
Dans des situations résultant d'opérations d'urbanisme complexes avec passage de voies de circulation, routières ou ferrées, publiques en infrastructure ou bien la coexistence d'un ensemble de locaux relevant du droit privé avec des locaux scolaires, une mairie ou un palais de justice, par exemple, s'est dès lors révélé la nécessité de procéder à une dissociation entre propriété publique et propriété privée par l'utilisation de la technique des volumes.
En conséquence, les collectivités publiques sont logiquement amenées à éviter une entrée dans une copropriété ce qui les amène souvent à imposer la division en volumes.
En outre une individualisation des propriétés, donc une division en volumes, peut apparaître souhaitable en raison de particularités de la destination, des caractères, de l'exploitation de certains locaux ou groupes de locaux.
C'est le cas, par exemple, d'un ensemble comportant des bureaux en élévation, une galerie commerciale au rez-de-chaussée et en infrastructure un vaste parc de stationnement public. Le caractère diversifié de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'une construction peut justifier sa division en toute propriété en volumes. On a vu plus haut que le caractère diversifié est susceptible de se rattacher à des notions de droit et en particulier de droit public.
Il nous semble difficilement contestable de limiter la division en volumes d'un immeuble d'un seul corps à la seule hypothèse où il comprendra une partie relevant de la propriété privée ou de la domanialité privée et une partie relevant de la domanialité publique. Aussi l'adoption d'une telle division devrait être possible également quand l'immeuble sera composé de deux entités relevant de deux domanialités publiques distinctes.
La difficulté majeure sera matérielle puisque la division en volumes exclut toute partie commune.
L'immeuble monobloc devra donc pouvoir être divisé en volumes distincts sans partie commune autre que, éventuellement, celle résultant de simples mitoyennetés. En particulier, il faudra que la toiture soit dans un volume privatif, sans droit de propriété au bénéfice du volume inférieur (ceci n'exclut pas toutefois une participation aux charges dans le cadre de l'organe de gestion telle une ASL).
L'état descriptif de division devra être clair sur la différenciation des locaux du domaine public de l'une et l'autre collectivité et encore plus clair d'une façon générale sur la raison de droit expliquant l'exclusion de l'application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.