Estimation à la valeur vénale de l’immeuble transmis à titre gratuit (succession)

La valeur vénale réelle d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve, avant la survenance du fait générateur de l’impôt

Mme Da S P a été instituée légataire universelle de la succession d’André V décédé le 17 juillet 2002, avec lequel elle n’avait aucun lien de parenté ; de cette succession dépendait notamment une maison située à ..., évaluée à 121 959 EUR dans la déclaration de succession déposée le 30 octobre 2002.

Estimant cette évaluation inférieure à la valeur vénale du bien, la 3ème brigade des patrimoines et revenus de Saint Germain en Laye a notifié à Mme Da S P, selon proposition de rectification du 20 décembre 2005, un redressement de l’assiette taxable aux droits de mutation par décès sur la base d’une valeur corrigée de 215 000 EUR, après prise en compte de la situation d’enclavement du bien en appliquant un abattement de 10% sur la valeur libre.

Par lettres des 18 et 25 janvier 2006, Mme Da S P a refusé le redressement notifié.

Selon l’article 761 du Code général des impôts (CGI), pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux art. 767 et suivants du CGI.

Selon l’article 17 du Livre des procédures fiscales (LPF), lorsque l’administration entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d’enregistrement la valeur vénale réelle du bien concerné, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier de l’évaluation qu’elle retient au moyen d’éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation, de biens intrinsèquement similaires.

La valeur vénale réelle d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve, avant la survenance du fait générateur de l’impôt. La valeur du bien est déterminée à la date de la transmission de la succession. En l’espèce, l’administration fiscale a appliqué la méthode d’évaluation par comparaison mais n’a pas utilisé des termes de comparaison pertinents. En effet, les biens sur le marché comparés à celui issu de la succession ne sont pas similaires, l’administration fiscale n’ayant pas tenu compte de la valeur réelle du bien sur le marché déterminée par sa situation juridique (bien enclavé) et de son état de vétusté. Ces éléments ont une incidence sur le prix de vente de sorte qu’il ne peut être soutenu qu’il aurait été minoré par le défunt.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dégrèvement du redressement opéré au bénéfice de la contribuable.