De l'indemnité d'immobilisation à la clause pénale

Promesse synallagmatique de vente: requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale
Des propriétaires d'un immeuble s'étaient engagés à le vendre suivant promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt.

L'acte indiquait en particulier que si le défaut d'obtention du prêt résultait de la faute de l'acquéreur, le dépôt de garantie par lui versé resterait acquis au vendeur "à titre d'indemnité d'immobilisation".

Après que la défaillance de la condition suspensive ait été constatée, les vendeurs – qui reprochaient à l'acquéreur d'avoir sollicité un prêt non conforme aux stipulations contractuelles – l'ont assigné en paiement de cette "indemnité d'immobilisation".

La Cour d'appel d'Angers, par un arrêt du 6 février 2007, a accueilli la demande, en retenant que cette indemnité réparait forfaitairement le préjudice subi par le vendeur du fait de l'acquéreur et que, s'agissant d'une indemnité forfaitaire et non d'une pénalité, il n'y avait pas lieu à réduction.

La Cour de cassation casse la décision.

La Cour d'appel – qui avait pourtant constaté que la stipulation litigieuse avait pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence – aurait du procéder à sa requalification en clause pénale (toujours réductible par le juge), définie par l'article 1226 du Code civil comme indiqué plus haut.