Cotitularité des époux sur le bail commercial

La titularité du droit au bail commercial des époux communs en biens
Les époux X ont donné à bail à M. Serge Y des locaux à usage commercial et d'habitation; par acte du 20 novembre 1976, M. Serge Y et son épouse, commune en biens, ont acquis des époux Z un fonds de commerce exploité dans les locaux loués par M. Serge Y; par acte du 26 mai 1989, M. Serge Y a fait signifier à la commune de Mimizan, à qui les époux X avait vendu l'immeuble, une demande de renouvellement du bail; la commune lui ayant signifié un refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction, M. Y l'a assignée pour obtenir la nullité du congé et, subsidiairement, le paiement d'une indemnité d'éviction; M. Y étant décédé le 2 décembre 1992, ses héritiers sont intervenus à la procédure le 4 janvier 1996; un jugement du 27 février 1997, confirmé par un arrêt devenu irrévocable du 19 novembre 1998, a déclaré l'instance périmée; par acte du 23 novembre 2001, Mme Y a fait assigner la commune aux fins de faire constater qu'elle était cotitulaire du bail commercial consenti à son époux et que n'ayant reçu aucun congé, elle était en droit d'occuper les locaux loués dans lesquels elle exploitait le fonds de commerce acquis en commun avec son mari, du vivant de celui-ci; la commune a demandé reconventionnellement l'expulsion des lieux de Mme Y et de tous occupants de son chef.

Selon la Cour de cassation:

Attendu, d'une part, que la cour d'appel a exactement retenu que l'article L.2122-21 du Code général des collectivités territoriales (CGCT)conférait au maire le pouvoir d'administrer les biens de la commune et spécialement de passer des baux relatifs à ces biens, que le congé délivré le 23 août 1989 n'étant pas une action en justice mais un acte d'administration de la commune, le moyen tiré du défaut de pouvoir du maire pour délivrer ce congé était sans fondement et que l'action engagée par Mme Y, tendant à faire déclarer inopposable ce congé qui ne lui avait pas été notifié et à faire ainsi reconnaître sa qualité de co-titulaire du bail commercial lui donnant droit de rester dans les lieux, dérivait bien du statut des baux commerciaux et se trouvait prescrite à la date de l'assignation, soit le 23 novembre 2001, dès lors que Mme Y avait eu nécessairement connaissance du congé litigieux lui faisant grief à compter de sa date d'intervention à l'instance périmée en qualité d'héritière de son mari, soit le 4 janvier 1996.

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que si Mme Y était irrecevable à agir par voie principale, elle retrouvait le droit de se prévaloir de sa qualité de cotitulaire du bail par voie d'exception à l'action reconventionnelle de la commune en expulsion des locaux loués, mais que, même si elle était copropriétaire du fonds de commerce, elle n'avait pas la qualité de co-preneur du bail commercial, dès lors que son époux était seul titulaire de ce bail qui n'avait fait l'objet d'aucune modification à la date du congé, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le bailleur n'avait d'autre obligation que de signifier le refus de renouvellement du bail au seul titulaire contractuellement désigné dans le bail et que le congé valablement signifié le 23 août 1989 à M. Y ayant sorti son plein et entier effet, ses ayants cause étaient sans droit ni titre dans les lieux.

Même si l'épouse était copropriétaire du fonds de commerce, elle n'avait pas, en l'espèce, la qualité de co-preneur du bail. Il ne pouvait en être autrement, faute de cotitularité légale pour le bail commercial des époux. Car la qualité de co-preneur ne dépend pas de la propriété du fonds ou du droit au bail.