L'action engagée par M et Mme F. procède de l'achat contracté par acte authentique du 24 septembre 2008 et est soumise à la prescription quinquennale introduite par la loi du 17 juin 2008, courant, conformément à l'article 2224 du Code civil, issu de la même loi, "à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".
Le point de départ de l'action en responsabilité extra-contractuelle se situe au jour où celui qui se prétend victime d'une faute a eu connaissance ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action.
Il s'agit d'une action en responsabilité civile extracontractuelle pour manquement à l'obligation précontractuelle d'information et pour dol ou réticence dolosive à raison de la délivrance d'informations incomplètes et/ou erronées et de la dissimulation intentionnelle d'informations portant sur le potentiel locatif du bien vendu, l'évaluation des loyers , les garanties qui leur ont été proposées, la rentabilité de l'opération globale d'investissement aux fins de défiscalisation, les modalités de fixation du prix de vente ainsi que sur l'impossibilité de revendre pour le montant investi ni a fortiori de réaliser la plus-value annoncée, ce qui ne leur aurait pas permis au moment de leur engagement d'apprécier les risques pouvant résulter de l'opération d'investissement.
En l'espèce, le bien a été livré à la fin du mois de novembre 2009.
M et Mme F. reconnaissent eux-mêmes dans leurs conclusions que le bien n'a quasiment jamais pu être loué aux conditions prévues par la société IFB France, avec une première période de vacance locative de 11 mois et une première location le 1er novembre 2010 pour un montant légèrement inférieur à la projection financière d'IFB, suivie d'une nouvelle vacance et d'une diminution conséquente du loyer au mois de juillet 2013.
Le fait que la carence locative était à cette époque couverte par l'assurance est sans incidence sur le litige dès lors que dès le mois de novembre 2009 et dans les mois qui ont suivi M et Mme F. avaient déjà de bonnes raisons de s'interroger sur le réel potentiel locatif de l'appartement acquis.
Par ailleurs, à le supposer caractérisé, le dommage résultant d'une surévaluation du prix de vente est nécessairement né au jour de l'acte authentique de vente, date à laquelle les investisseurs qui supportent l'obligation de rechercher eux-mêmes une information fiable sur le marché immobilier local auraient dû détecter cette évaluation.
En définitive, c'est donc au plus tard à la fin de l'année 2010 que M et Mme F. ont pu prendre conscience des difficultés manifestes de location du bien et du déficit de rentabilité de l'investissement par rapport aux estimations qui leur avaient été fournies ainsi que, nécessairement, des incidences potentielles sur la valeur de leur bien par rapport au prix d'investissement.
Il en résulte qu'au 22 août 2016, date de l'assignation introductive d'instance, le délai de prescription de cinq ans était expiré.
Le jugement dont appel est en conséquence être confirmé en ce que l'action de M et Mme F. à l'encontre de la société IFB France et de la Sci Caudry a été déclarée irrecevable comme prescrite.
- Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section, 12 avril 2021, RG n° 18/04616