Refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime

L’appelante, ex-locataire, sollicite l’infirmation du jugement entrepris. Elle soutient que compte tenu des conclusions de l’expert judiciaire quant au montant de l’indemnité d’occupation dont elle est rétroactivement redevable, elle a en fait réglé au bailleur des sommes supérieures à celles dont elle était redevable ; qu’au 2 novembre 2014, elle n’était redevable d’aucune somme ; que la bailleresse n’a pas remis à l’encaissement les chèques qu’elle lui a adressés en paiement entre le mois d’août 2014 et le mois de septembre 2016, que dès lors en prenant en compte les chèques qu’elle a adressés au bailleur et que ce dernier n’a pas encaissés, et compte tenu de la fixation rétroactive des sommes dues au titre des indemnités d’occupation depuis le 1er avril 2012, elle avait trop versé au 27 juillet 2016 une somme de 93.639,69 euros, que les commandements délivrés les 6,15 et 27 juillet 2016 sont entachés de nullité, et qu’elle ne restait redevable d’aucune somme à l’issue du délai de trente jours.

La SCI FONCIERE DU CHERCHE MIDI, propriétaire, conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté que la société LE MARCHE était déchue de son droit au maintien dans les lieux et de son droit à indemnité d’éviction et dit qu’elle était occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2012, le bail résiduel ayant été résilié et redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2012. Elle soutient que les commandements de payer délivrés au cours de l’année 2016, ne constituent pas le fondement spécifique du refus de renouvellement lui ayant été initialement délivré mais constituent de nouvelles illustrations des manquements contractuels de l’appelante qui ne s’acquittait plus de ses loyers et charges ; qu’il y avait lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de constater compte tenu de l’importance de la dette locative que celle-ci est constitutive d’un motif grave justifiant que la société locataire soit privée du bénéfice du droit au maintien dans les lieux et de tout paiement d’indemnité d’éviction. Elle conteste avoir refusé d’encaisser des chèques, ne les ayant jamais reçus.

La société IMMOBILIERE DE LA SEINE conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé à la fois la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit de la société LE MARCHE au maintien dans les lieux ainsi que de son droit à indemnité d’éviction.

La cour relève que contrairement à ce que soutient la société locataire le commandement délivré les 6, 7 et 15 avril 2016, par la SCI FONCIERE DU CHERCHE MIDI portant sur une somme 119.280,36 euro, au titre des indemnités d’occupation, provisions pour charges et TVA dues pour la période écoulée entre le 1er novembre 2014 et le1er mars 2016 ne vise pas la clause résolutoire, mais l’article L145-17-1er du Code de commerce et qu’il constitue la mise en demeure prévue par ledit article. Il en est de même du second commandement "valant mise en demeure" délivré les 26 et 27 juillet 2016, pour la somme complémentaire de 28.110,20 euro TTC au titre des indemnités d’occupation, provisions pour charges et TVA pour les mois d’avril à juillet 2016, inclus.

Le locataire auquel a été reconnu le droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction a droit, en application de l’article L145-28 du Code de commerce au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail expiré. Il s’ensuit, qu’il doit continuer à s’acquitter des loyers appelés, transformées en indemnités d’occupation, sans pouvoir prétendre que la fixation définitive desdites indemnités pouvant être d’un montant inférieur aux sommes appelées, il pourrait s’en dispenser.

En l’espèce, alors que le montant des indemnités d’occupation statutaire n’a jamais été fixé judiciairement, la société locataire ne peut prétendre bénéficier de sommes trop versées (15.301,93 euro au titre de l’année 2012 et 22.010,76 euro au titre de l’année 2013), correspondant à la différence entre les sommes versées et celles résultant de la proposition de l’expert judiciaire quant au montant de l’indemnité d’occupation statutaire.

Pour la période écoulée entre le mois de novembre 2014 et septembre 2016, elle soutient qu’elle a fait parvenir à son bailleur des chèques correspondant aux sommes appelées que celui-ci n’aurait jamais encaissé et justifie ses dires par la copie du recto desdits chèques. Le bailleur conteste avoir reçu lesdits chèques.

Il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en apporter la preuve, en ne produisant que la copie du recto des chèques, dont elle indique qu’ils n’ont pas été encaissés, elle n’apporte pas cette preuve. La période litigieuse ayant duré près de deux ans, à supposer que les dires de la locataire contestés par le bailleur, soient exacts, il lui appartenait de recourir aux dispositions légales existant lorsqu’un créancier refuse indûment de recevoir un paiement, pour prétendre avoir satisfait à son obligation.

La cour rappelle que l’ouverture d’une procédure collective ne fait pas obstacle au refus de renouvellement, sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes sur le fondement de l’article L145-17-I, 1° du Code de procédure civile, pour défaut de paiement des loyers ou des indemnités d’occupation, ce qui suppose que le refus de renouvellement soit précédé conformément à l’article L145-17 du code de commerce, de la délivrance de mise en demeure.

En l’espèce, la demande de nullité des commandements, dépourvue de fondement doit être rejetée.

Le défaut de paiement des indemnités d’occupation pendant près de deux ans, qui a fait l’objet de mises en demeure régulières, est un motif grave et légitime entraînant la déchéance du droit à percevoir une indemnité d’éviction et mettant fin à au maintien dans les lieux.

Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a constaté que la société LE MARCHE est déchue de son droit au maintien dans les lieux et de son droit à indemnité d’éviction ; dit qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2012, en conséquence, l’a débouté de sa demande d’indemnité d’éviction ; dit qu’elle était redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun depuis le 1er avril 2012 et ordonné son expulsion.