Quand l'acquéreur n'est pas obligé de respecter le bail consenti par son vendeur : expulsion du locataire

Par acte notarié du 26 mars 2012, M. et Mme L ont vendu à M. C une maison sise [...], moyennant le prix de 350'000 euro, l'acte de vente précisant que le bien était "entièrement libre de location ou occupation et encombrements quelconques, ainsi que le vendeur l'avait déclaré et que l'acquéreur avait pu le constater en le visitant".

Ayant constaté la présence dans les lieux de M. T, l'acquéreur a fait assigner l'occupant en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation devant le juge des référés du ribunal d'instance du Raincy.

Il résulte de l'art. 1743 du Code civil que l'acquéreur d'un immeuble n'est tenu de respecter le bail consenti par le précédent propriétaire du bien que si celui-ci est authentique ou a date certaine antérieure à la vente. Et un bail ne peut acquérir date certaine que dans les conditions prévues à l'art. 1328 du Code civil, c'est-à-dire par l'enregistrement, la mort de l'un des signataires ou la relation de la substance du bail dans un acte authentique. L'opposabilité du bail sous signature privée à l'acquéreur est néanmoins admise, même si le bail n'ait pas date certaine, dans l'hypothèse où l'acquéreur a eu connaissance du bail avant la vente. A défaut de rapporter la preuve de la connaissance par l'acquéreur de la location, le locataire doit être expulsé.