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Le 03 décembre 2018

Nous revenons sur cet arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation (22 novembre 2018, n° 17-12.537, FS-P+B+I), sur la 
nullité d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et la sanction.

Pour la première fois selble-t-il, la Cour de cassation admet, après constat de la nuillité du CCMI, que la remise en état des lieux constituerait une sanction disproportionnée au regard des travaux réalisés et quasiment achevés de construction d’une maison individuelle et de la gravité des désordres dont le coût avait été évalué à moins de 30 000 EUR, d’autant que le maitre d’ouvrage avait pris l’initiative de faire achever l’ouvrage.

Une société maître d’oeuvre a réalisé la quasi-totalité des travaux de gros oeuvre de construction d’une maison individuelle avant de les interrompre et d’être mise en liquidation judiciaire.

Le liquidateur de la société a assigné le maitre d’ouvrage en paiement. Les désordres et moins-values subséquentes ont été constatés par expertise.

Le maître d’ouvrage lui a demandé la requalification du contrat initial en CCMI, sa résiliation aux torts du constructeur, la réparation du préjudice et il a assigné l’assureur et le gérant de la société maître d’oeuvre.

La cour d'appel a annulé le CCMI pour violation des règles d’ordre public protectrices du maitre d’ouvrage mais a refusé la remise en état emportant démolition de l’ouvrage et a condamné le maitre d’ouvrage à payer la somme réclamée par le liquidateur après déduction du coût des malfaçons.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d'appel, décidant que la démolition de l’ouvrage serait une sanction disproportionnée d’autant que la construction est quasiment terminée, le maitre d’ouvrage ayant pris l’initiative de faire achever l’ouvrage.

On peut en déduire que la démolition ne sera plus une sanction automatiquement accordée par le juge sur demande du maître de l'ouvrage, mais aussi que la démolition n'empêchera pas pour autant le constructeur de réclamer, au titre des restitutions, le coût des travaux, sauf compensation entre ce coût et le préjudice subi par le maître de l'ouvrage.