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Le 11 mars 2017

M et Mme P ainsi que leurs enfants ont conclu, le 6 novembre 2012, un compromis synallagmatique de vente (compromis de vente) avec M. J portant sur une maison d'habitation, sise à Meyreuil, pour le prix de 340 000 euro, ventilé comme suit : un bouquet de 100 000 euro et une rente annuelle viagère de 17400 euro, payable au vendeur sa vie durant moyennant une rente mensuelle de 1 450 euro.

La vente a été conclue sans autre condition suspensive que celles relatives à la justification de la propriété du vendeur, d'un état hypothécaire et d'une note d'urbanisme, le compromis, rédigé par notaire, fixant le délai de réitération au 31 janvier 2013.

Les acheteurs, qui ont vainement sommé leur vendeur de comparaître pour réitération à cette date, l'ont fait assigner en vente judiciaire, faisant essentiellement valoir qu'en l'état du compromis et de la réalisation des conditions suspensives, la vente était parfaite.

Mais neuf mois après la signature du compromis de vente de sa maison d'habitation, le vendeur, M. J, avait été placé sous sauvegarde de justice, puis, sous curatelle renforcée. Un certificat a fait état de séquelles résultant d'un accident subi dans la jeunesse du vendeur.

Ces séquelles sont qualifiées par l'expert de troubles cognitifs très marqués au niveau de la mémoire de fixation.

Le vendeur oublie au fur et à mesure les mots ou sujets évoqués et doit s'appuyer sur son entourage pour tenter de garder un fil directeur.

Or, lorsqu'il a procédé à cette vente, le vendeur n'avait d'autre entourage que les personnes impliquées à l'acte, à savoir, l'agent immobilier et l'acheteur, lequel l'a, en outre, accompagné chez son médecin traitant pour obtenir un certificat médical avant l'acte réitératif. Si le vendeur n'apporte pas la preuve de son incapacité juridique à signer le compromis de vente, aucun grief n'est développé quant à l'objet ou la cause de l'acte, en revanche son placement sous curatelle renforcée moins de deux ans après la signature du compromis de vente ainsi que la preuve de l'existence de troubles cognitifs ayant altéré les capacités lorsqu'il a décidé de procéder à la vente de l'immeuble, altération connue du cocontractant à l'époque de la signature, permettent de prononcer la nullité du contrat, non pas sur le fondement de l'art. 1108 du Code civil, mais sur le fondement l'art. 464 du Code civil.

De plus, si les conditions financières de la vente ne permettent pas de démontrer l'existence de conditions économiques anormales quant au prix, il résulte que le seul principe de la vente du bien immobilier dans lequel le vendeur a toujours vécu, y compris avec ses parents du temps de sa majorité et ce jusqu'à l'âge de 64 ans, lui est préjudiciable alors en outre qu'il s'agit du seul domicile d'une personne désormais protégée,  - et qui l'a d'ailleurs été très rapidement après la vente -, et que les observations du médecin permettent de considérer que la perte de ce repère perturberait encore les conditions de sa vie.

Référence: 

- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 14 février 2017, Numéro de rôle : 15/05538