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Le 22 août 2019

La clause résolutoire du bail n’a pas été mise en oeuvre de mauvaise foi.

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Par acte d’huissier délivré à monsieur et madame X le 19 septembre 2017 visant la clause résolutoire du bail et la reproduisant ainsi que les dispositions de l’art. 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’art. 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement, les consorts Z ont sollicité le payement de la somme de 4.010 € au principal, correspondant aux loyers et charges des échéances de mai 2017 à septembre 2017. Cette somme n’a pas été payée dans le délai de deux mois imparti.

Pour l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, M. et Mme X (locataires) soutiennent qu’elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi, ce qui en annule les effets.

Ils plaident d’abord, au visa de l’art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, que le loyer à mettre en application n’est pas de 850€ comme prévu au bail mais de 583,59 € hors charges, en raison de l’écart entre la surface de 65 m² visé à l’acte et la surface réelle de 37 m² visé au rapport technique,

Ils font valoir au visa de l’art. 6 de la même loi que le logement ne remplit pas les conditions de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 notamment dans son article 2 en son 5e point dès lors que M. C Z, bien que condamné à effectuer des travaux de réparation des désordres d’humidité et de mise en conformité de l’installation électrique par jugement du 24 octobre 2016 et informé par avis circonstancié de l’entreprise Cham Gaz Hop en date du 16 novembre 2016, que la mise en conformité électrique était préalable à tout travaux, est resté dans une inertie fautive.

Ils arguent en outre qu’ils n’ont pas bénéficié d’un examen et d’une médiation sur leur litige relatif aux travaux préalablement ordonnés judiciairement le 24 octobre 2016 consécutivement à l’assignation du 20 novembre 2017, en violation des dispositions de l’art. 20-2° et 3° de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014.

Ils ajoutent enfin qu’aucun décompte de charges locatives n’a jamais été établi, ni ne leur a été adressé, ni n’a été versé aux débats, en violation des dispositions de l’art. 23 de la loi susdite.

En réplique les consorts Z font valoir tout d’abord que les sommes mises en compte au titre du commandement de payer critiquées tiennent compte de la fixation réduite du loyer en exécution du jugement en date du 24 octobre 2016, soit 802 € comportant 100 € pour le box et 80 € pour les charges ;

S’agissant des travaux ils indiquent que l’entreprise LR Renov mandatée par M. Z a visité les locaux le 7 novembre 2016, et a dressé son devis le 15 ; que par courrier recommandé en date du 2 décembre 2016, Monsieur Z a proposé àM. et Mme X d’effectuer les travaux à partir du 8 janvier 2017, sous réserve du règlement des loyers courants des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2016, ainsi que de la première mensualité à valoir sur l’arriéré, en application du jugement dont appel ; que sa proposition, réitérée par courriers en date des 16 décembre 2016, 23 décembre 2016 et 17 mars 2017, est restée sans réponse comme l’a déjà relevé le juge de l’exécution aux motifs de son jugement du 16 juin 2017.

Pour ce qui concerne la commission de conciliation, les consorts Z répliquent que M. et Mme X se sont abstenus de saisir cette commission la première fois qu’ils se sont plaints de désordres et qu’en tout état de cause aucune disposition légale n’impose la saisine de cette commission de conciliation préalablement à un litige ;

S’agissant des charges locatives enfin, ils indiquent que la mise en oeuvre de la clause résolutoire n’est pas subordonnée à la production des décomptes de charges ; que M. et Mme X soulèvent pour la première fois en appel ce grief qui manque en fait dès lors que les régularisations sont produites pour les années 2015 à 2018 et ont été imputées sur le compte de sortie.

Sur ce, la mise en oeuvre de la clause résolutoire n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi au sens de l’art. 1104 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016. Lorsque le locataire invoque la mauvaise foi du bailleur, doit la prouver et le juge doit rechercher si les faits caractérisant la mauvaise foi selon ce locataire sont en lien avec la délivrance du commandement, appréciés à sa date (Civ. 3 12 octobre 2010 n° 09-12.380).

S’agissant des conditions dans lesquelles il a été délivré, il est observé que si un rapprochement de médiation est souhaitable dans les contentieux locatifs, la loi n’a fait que les organiser par le biais de la commission de médiation évoquée sans en faire un préalable obligé. Dès lors l’absence d’initiative des bailleurs à cet égard, à laquelle les locataires auraient pu suppléer, ne caractérise pas la mauvaise foi, ce moyen étant rejeté.

Sur le second moyen, les appelants ne démontrent pas à leurs écritures le lien qui existerait entre l’obligation faite par jugement définitif au bailleur d’effectuer des travaux dans l’appartement, restée sans suite et la délivrance du commandement critiqué. Les intimés prouvent au contraire que M. C Z s’est mis en mesure, par le devis établi dès le 15 novembre 2016 pour un montant de 3.666,30 €, d’effectuer les travaux conformément au jugement (électricité et peintures), en même temps que les locataires exécuteraient le plan d’apurement qu’ils ont réclamé, en sus du paiement des loyers en cours.

Des échanges de courriers, il ressort que les locataires se sont acquittés en décembre 2016, des échéances en retard de septembre à novembre 2016 mais qu’ils n’ont jamais réglé le premier versement du plan. Ce n’est donc pas la volonté d’échapper aux travaux qui a inspiré la délivrance du commandement de payer pour les échéances de mai à septembre 2017 inclus, mais bien l’absence de réponse par les locataires aux courriers réitérés des bailleurs. Ce moyen non fondé est rejeté.

S’agissant du paiement réclamé, aux termes de leur premier moyen, les appelants prétendent qu’ils ne doivent pas le montant du commandement de payer, le loyer devant être de 663,59 €. Il ressort néanmoins du commandement que, comme l’affirment les intimés, les quatre échéances en retard ont été mise en compte au prix réduit à 802 € par mois fixé par le jugement définitif du 24 octobre 2016, de sorte que le premier moyen manque en fait.

S’agissant des charges locatives, M. et Mme X se bornent à observer, qu’elles n’ont jamais été justifiées ni régularisées, sans néanmoins en tirer de conséquences chiffrées à leurs écritures, alors que les consorts Z produisent en appel à la fois les régularisations établies le 22 septembre 2018 sur les trois dernières années et les pièces qui les fondent. Si les régularisations sont créditrices en faveur des bailleurs, la Cour n’étant pas saisie d’une demande en paiement des charges régularisées et les appelants ne contestant pas les provisions appelées, cet argument est donc inopérant.

Il découle de ce qui précède que la clause résolutoire du bail n’a pas été mise en oeuvre de mauvaise foi.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 19 novembre 2017, et a ordonné l’expulsion de M. et Mme X.

Référence: 

- Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 5 juillet 2019, RG n° 18/09393