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Le 04 mai 2020

 

Selon l'art. 28 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible(...),le propriétaie d'un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (...).

L'art. 43 de la loi du 10 sipule que toutes les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique pris pour leur application sont réputées non écrites.

La clause figurant à l'art. 2-2-4 du règlement de copropriété faisant obligation à l'ensemble des copropriétaires de respecter l'obligation de scission du lot 102, qui a pour effet de priver l'Assemblée générale des copropriétaires de tout pouvoir d'appréciation sur le bien fondé de la scission, rentre dans le champ d'application de l'art. 43 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputée non écrite.

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 21 et ses effets :

Le procès verbal d'assemblée générale a été notifié aux époux B le 23 décembre 2014; ils ont assigné le syndicat des copropriétaires d'une action en contestation de la résolution n° 21 refusant d'autoriser la scission le 18 février 2015, soit dans le délai dedeux mois requis par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les époux B., qui s'étaient bornés dans leur assignation introductive d'instance à demander l'annulation de la résolution leur refusant la scission au motif qu'elle se heurtait aux stipulations du règlement de copropriété déclarées non écrites, ont invoqué, dans leurs dernières conclusions, l'existence d'un abus de majorité. Ce moyen est invoqué à l'appui de leur demande initiale et doit être déclaré recevable, en vertu de l'art. 563 du Code de procédure civile. .

La reconnaissance d'un abus de majorité suppose que certains copropriétaires aient obtenu par des manoeuvres une décision contraire aux intérêts collectifs ou préjudiciable à un ou plusieurs copropriétaires.

Il appartient à celui qui invoque l'abus de majorité de démontrer que la résolution a été acquise par des moyens frauduleux ou dans une intention de malveillance ou qu'elle est contraire à l'intérêt commun.

Pour pouvoir demander la scission, plusieurs conditions doivent être remplies:

- la copropriété doit comprendre plusieurs bâtiments.

- la division du sol en propriété doit être possible, et il faut qu'elle puisse être opérée en propriété.

En l'espèce, les conditions de scission du lot 102 de la copropriété sont réunies, la villa des époux B étant directement accessible par le chemin des Sauges, sans communication avec les espaces communs situés dans le reste de l'immeuble, et sans accès aux éléments d'équipement communs de l'immeuble.

Aux termes du titre 3, chapitre II du règlement de copropriété, les époux B. ne participent qu'aux charges générales de l'immeuble (essentiellement aux honoraires du syndic et frais nécessités par le fonctionnement du syndicat) et sont exemptés des charges spéciales.

La décision de refus de l'assemblée générale du 15 décembre 2004 d'autoriser le retraitde la copropriété des époux B a été prise dans le seul but de les empêcher de retrouver une autonomie de gestion et de leur imposer une participation aux frais et honoraires du syndic, alors même qu'ils n'ont accès à aucun équipement commun; elle sera qualifiée d'abusive, de sorte qu'il y a lieu de prononce son annulation.

La scission ne peut être autorisée qu'après réunion d'une assemblée générale réunissant l'ensemble des copropriétaires. Celle-ci statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

Les époux B ne sollicitent pas de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice que leur cause ce refus abusif ; or, nonobstant le caractère abusif de la décision de l'assemblée générale refusant d'autoriser la scission, la juridiction saisie ne peut se substituer à l'assemblée pour autoriser une scission que seule l'assemblée générale des copropriétaires a compétence pour voter à la majorité requise.

Il convient dès lors d'infirmer le jugement déféré.

Référence: 

- Cour d'appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 4 mars 2019, RG n° 17/00515