Article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) :
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. ...
Dès lors que l'on est en présence d'un texte de protection de l'acquéreur, le délai de rétractation est imposé à tous les vendeurs : vendeur professionnel ou profane, vendeur personne physique ou personne morale. L'acquéreur lui doit être un non-professionnel.
Par un arrêt du 5 décembre 2019, la Cour de cassation (3e Chambre civ., pourvoi n° 18-24.152) a dit et jugé que les parties à l'avant-contrat à la vente peuvent conventionnellement étendre la faculté de rétractation à un professionnel.
Dans une promesse unilatérale de vente conclue par acte notarié, il avait été stipulé une faculté de rétractation en faveur d'une société acquéreur qui l'avait mise en œuvre, ce que les promettants avaient contesté.
Les juges de la cour d'appel, juges du fond, approuvés par la Cour de cassation, valident cette extension en relevant en particulier que les vendeurs avaient sciemment accepté la clause négociée par laquelle ils avaient donné, d'un commun accord avec l'acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l'art. L. 271-1 du CCH au bénéficiaire.
Dispositif de l'arrêt :
Les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ayant retenu souverainement, d'une part, qu'en dépit de la qualité de professionnel de l'immobilier de la société Mitchun, les vendeurs avaient sciemment accepté la clause négociée par laquelle ils avaient donné, ensemble avec l'acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l'article L. 271-1 précité à la société Mitchun, d'autre part, que les vendeurs ne justifiaient d'aucune erreur sur l'objet de la société acquéreur ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu'ils n'auraient pas négocié les termes du contrat et ne démontraient pas que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style, enfin, que les termes « acquéreur non professionnel » figurant dans la clause litigieuse avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l'acquéreur, clairement identifié comme étant la société Mitchun, la cour d'appel en a déduit à bon droit que M. E... et Mme H... ne pouvaient contester le droit de rétractation qu'ils avaient contractuellement conféré à celle-ci ;
L'intérêt du vendeur d'accepter une telle clause n'est pas évident. En toute hypothèse, le notaire devra attirer l'attention du vendeur sur les conséquences d'une telle clause et sur le risque qu'elle lui fait courir.