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Le 16 mai 2019

Par acte authentique en date du 22 juin 2010, M. L et Mme M ont acquis auprès de M. et Mme H un ensemble immobilier sis à Sauxmesnil, moyennant le prix de 235' 000 euro.

Le 11 mars 2010, la SARL AC2E EXPERTISE a dressé un état de l'installation électrique intérieure qui a été annexé à l'acte de vente. Cette société a fait l'objet d'une dissolution amiable le 15 septembre 2012 et M. F a été désigné comme liquidateur.

Se plaignant de divers désordres, les acquéreurs ont obtenu en référé la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 4 janvier 2012.

Par actes d'huissier des 3 juin 2013 et 10 mars 2015, les acquéreurs ont fait assigner les vendeurs et la SARL AC2E devant le Tribunal de grande instance de Cherbourg aux fins d'obtenir sur le fondement des art. 1116, 1641 et 1382 du Code civil l'indemnisation de leurs préjudices.

L'affaire s'est retrouvée devant la cour d'appel.

L'art. 1638 du Code civil dispose que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. En l'espèce, dans l'acte de vente, les vendeurs ont déclaré qu'aucune servitude ne grevait le fonds vendu. Cette déclaration est mensongère puisque, avant la vente, le propriétaire du fonds voisin s'est prévalu d'une servitude de passage pour enclave. S'agissant de l'indemnisation du préjudice, il est évident que s'ils avaient eu connaissance de l'existence de la servitude, les acheteurs n'auraient pas contracté dans les mêmes conditions. Ils ont subi un dommage constitué par la perte de chance d'acquérir le bien à un prix inférieur à celui payé, étant rappelé que l'immeuble a été acheté pour 235'000 euro. Le préjudice sera justement évalué à hauteur de 20'000 euro.

Il convient de retenir la garantie des vendeurs, en application des art. 1641 et suivants du Code civil, pour les vices cachés relevés par l'expert affectant l'installation d'assainissement, la chaudière, la cheminée et l'installation électrique. Le tribunal a considéré à raison que le mari, qui est un professionnel du bâtiment et a réalisé la plupart des travaux litigieux, connaissait l'existences des vices et ne pouvait dès lors se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie prévue au contrat. En revanche, c'est à tort qu'il a rejeté toute demande de ce chef à l'encontre de la femme. En effet, bien que n'ayant pas de compétence professionnelle en matière de construction, cette dernière vivait au quotidien dans les lieux et a, de ce fait, nécessairement constaté les problèmes de reflux dans les WC, les fuites d'eau au niveau du ballon de la chaudière outre le caractère dangereux de l'installation électrique (fils dénudés, boîtier de dérivation sous une gouttière fuyarde, câbles courant sur le plancher du grenier, câble alimentant les box partant de l'habitation au sol et sans protection , etc.). Ainsi, sa connaissance des vices cachés exclut de faire application de la clause exonératoire de garantie. Au vu de ces éléments, il convient de condamner les vendeurs au paiement de 19'030 euro au titre des travaux de reprise.

L'entrepreneur qui a réalisé le diagnostic de l'installation électrique avant la vente et qui n'a pas décelé les désordres engage sa responsabilité délictuelle envers les acheteurs. Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné, sur le fondement de l'art. 1382 du Code civil, l'entrepreneur à payer aux acheteurs une indemnité de 4'671 euro, in solidum avec les vendeurs.

Référence: 

- Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 23 avril 2019, RG N° 17/00555