Faisant valoir qu’ils avaient vendu à Mme G Y, née Z, les lots […] 1151, 1238 et 1544 de la copropriété le Pont-Neuf situé 14 avenue Félix Faure à Nice en se réservant un droit de jouissance d’habitation et qu’ils rencontraient les plus grandes difficultés auprès du syndic quant à la gestion de leur compte de charges, les époux X et B ont fait assigner ce dernier et le syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts devant le Tribunal d’instance de Nice qui, par jugement contradictoire du 5 février 2018, a a condamné le cabiinet Sogea à leur payer certaines sommes.
La SARL Sogea, syndic en exercice, et le syndicat des copropriétaires ont régulièrement relevé appel de cette décision le 8 mars 2018 .
La cour d'appel rappelle qu'un litige ancien oppose les parties quant à l’apurement de leurs comptes qui sont toutefois nécessairement à jour puisque le syndicat ne formule aucune demande en paiement à l’encontre de quiconque. Il est établi par ailleurs que le syndic a laissé les intimés (les copropriétaires) dans l’ignorance de tous renseignements alors que, d’une part, l’information sur les sommes dont il réclame paiement leur est due et que, d’autre part, il ne soutient pas et démontre encore moins que lesinterrogations des époux X/B auraient été abusives ou dénuées de pertinence.
En effet :
— les appelants ne peuvent tirer argument d’une ordonnance précédente de condamnation à paiement du 18 novembre 2013 pour faire des intimés des "débiteurs chroniques " et ce d’autant que l’assignation en paiement du 1er août 2014 pour un montant de 4.256,25 € a donné lieu à un désistement constaté par jugement du 20 mai 2015;
— nonobstant ce désistement, un débit de 4.664,40 € a été maintenu au compte individuel des époux X/B, en septembre et octobre 2015, puis le syndic a multiplié l’envoi de décomptes et lettres de relance sans corrélation entre les soldes débiteurs ; ainsi le décompte du 28 octobre 2015 est établi avec un soldedébiteur de 993,35 € alors qu’il est réclamé le lendemain par courrier de relance paiement de la somme de 1.406,26 € ; le relevé arrêté au 1er janvier 2016 mentionne un crédit de 3.957,58 € sous la référence « régul compte à compte » pour lequel aucune explication n’est fournie pas même au cours de la présente instance ;
— la SARL Sogea ne justifie aucunement de l’obligation comptable de créer un nouveau compte postérieurement à l’ordonnance du 18 novembre 2013 sauf à ajouter à la confusion ; en effet, selon les pièces de son dossier, trois comptes sont affectés aux époux X/B sous les numéros 03001054413000007, 0300105413000008 et 03001054300000359, qui seraient soldés pour ces deux derniers alors que paiement de charges leur est encore réclamé sous ces références;
— sauf à se contredire, les appelants ne peuvent sérieusement soutenir que les époux X/B sont sans lien de droit avec le syndicat alors qu’ils leur adressent régulièrement les appels de fonds à leur domicile et ont dirigé leurs actions en paiement à leur encontre.
La SARL Sogea a donc agi de manière déloyale à leur encontre en les obligeant à de multiples et vaines démarches perturbant nécessairement les conditions d’existence de personnes respectivement nées en 1925 et 1929 et ne résidant pas dans les lieux. C’est également par des motifs adaptés que le premier juge a caractérisé la faute du syndic et le préjudice subi par les époux X/B qui mérite confirmation dans son montant en l’absence de pièces nouvelles.
L’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, les époux X/B ont obtenu pour toute réponse à leurs légitimes interrogations la facturation de frais de relance et de contentieux que le premier juge a justement écarté par des motifs pertinents que la cour adopte.
L’appel du syndicat et de son syndic ayant contraint les intimés à exposer de nouveaux frais de conseil et de représentation, leur demande en application de l’art. 700 du Code de procédure civile est fondée.
Les appelants qui succombent dans leur recours sont condamnés aux dépens en application de l’art. 696 du même code.
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 19 septembre 2019, RG n° 18/04297