Le sort du dépôt de garantie après une transaction de fin de bail

Voulant mettre fin aux difficultés apparues à la fin d’un contrat de bail commercial, les parties sont convenues d'un accord transactionnel. Ce contrat prévoit le versement d’une indemnité à la charge du locataire.

Lors de l’exécution de la transaction, les parties se sont opposées sur le sort du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail.

Le locataire avait décidé de déduire son montant de l’indemnité due au bailleur, prétendant que cette somme devait lui être remboursée, la transaction étant muette sur ce point.

Le bailleur estimait au contraire que le dépôt de garantie devait lui rester acquis. Selon lui, l’indemnité sur laquelle les parties se sont accordées dans la transaction doit s’entendre sans déduction de la moindre somme en raison de l’exécution du bail.

Le bailleur a donc demandé en justice le paiement de la somme déduite.

Pour la Cour de cassation, la transaction litigieuse ne contenant aucune mention relative au dépôt de garantie, il en résulte qu'elle ne régle pas le sort de cette somme après libération des lieux. La Cour rappelle la portée de la transaction qui doit faire l’objet d’une interprétation restrictive. Elle ne saurait être étendue à des questions qui ne sont pas expressément visées par la convention. Ainsi, le silence de la transaction sur le dépôt de garantie ne signifie nullement qu’il doit rester acquis au bailleur.