Le notaire devait-il prévoir une condition suspensive de la constructibilité du terrain vendu

Le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et doit aux parties une obligation d'information, de conseil et de mise en garde.

C'est en vain que M. et Mme F reprochent à maître Philippe B et à maître Jean-Louis C d'avoir manqué à leur obligation d'efficacité en omettant d'assortir l'acte d'acquisition d'une condition suspensive ou d'une clause résolutoire aux termes de laquelle la vente serait résolue de plein droit à défaut pour eux de la possibilité de construire ; en effet, si la qualification de terrain à bâtir donnée au terrain et sa constructibilité constituaient des éléments déterminants du consentement des acquéreurs qui avaient le projet, pour leur retraite, d'y réaliser une opération de construction, il apparaît qu'ils n'avaient, à la date de l'acte, aucun projet précis de construction, ni dans sa teneur, ni dans sa date, de sorte que les notaires ne pouvaient utilement prévoir une condition ou une clause n'ayant aucun contour précis, leur demande de permis de construire n'ayant été déposée que deux ans après l'acquisition ; au demeurant, ainsi qu'il sera vu plus loin, le terrain vendu était, à la date de l'acte, parfaitement constructible pour une SHON de 345 m2 qui suffisait à répondre aux prévisions, même imprécises, des acquéreurs.

C'est également en vain que M. et Mme F reprochent aux notaires de ne pas avoir rempli leur devoir d'information pour ne pas avoir sollicité et annexé à l'acte de vente un certificat d'urbanisme qui leur aurait permis de connaître la situation urbanistique du terrain et leur aurait assuré, pendant un an, la constructibilité de celui-ci ; en effet, l'acte de vente fait état de manière très précise des documents d'urbanisme consacrant la constructibilité du terrain puisqu'il y est rappelé l'arrêté municipal du 20 novembre 2001 autorisant la création du lotissement, et ses modificatifs, tous publiés au bureau des hypothèques de Toulon, le dossier du lotissement comportant notamment les plans et le programme des travaux, le règlement et le cahier des charges du lotissement, le certificat d'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotissement et l'arrêté pris le 30 mai 2002 par le maire autorisant la Sarl Lac de Valcros, vendeur, à procéder à la vente des terrains compris dans le lotissement, tous ces documents ayant été mis à la disposition de l'acquéreur pour consultation et permettant à celui-ci d'avoir une parfaite connaissance de la situation d'urbanisme du terrain et des possibilités de construction, sans qu'il soit besoin de recourir à un certificat d'urbanisme, étant ajouté qu'à la date de la signature de la vente le terrain était donc tout à fait constructible, ce qui n'est pas discuté.`

M. et Mme F prétendent ensuite que les notaires auraient dû les mettre en garde sur les risques liés à la réalisation d'une opération de construction sur un terrain situé en bordure d'une zone boisée où le risque incendie était fort à très fort ; mais que si le préfet du Var a, à la suite des incendies violents survenus dans le département en 2003, prescrit la réalisation d'une cartographie des zones à risque, il apparaît que ce n'est que sur la carte d'aléa notifiée le 21 avril 2006 à la commune de La Londe les Maures que le terrain en cause a été situé dans une zone où l'aléa de feu de forêt a été qualifié de fort à très fort ; que tous les autres lots du lotissement ont pu être construits, seul le lot 15 ayant été classé dans cette zone à très fort risque en raison de sa situation et de sa topographie particulières ; que les notaires ne pouvaient soupçonner en février 2005 que le terrain serait classé un an plus tard, en avril 2006, en zone à risque ; qu'ils ne pouvaient non plus, n'étant pas dans l'obligation de se rendre sur les lieux, vérifier que la configuration spécifique de ce lot contribuerait, à la suite d'une visite in situ organisée le 15 mai 2007 par les services de l'Etat avec les services d'incendie et de secours, à juger que l'édification d'une construction serait de nature à risquer de porter atteinte à la sécurité publique.

Il est donc jugé que les notaires n'ont commis aucune faute et que l'action en responsabilité engagée par M. et Mme F est rejetée.