Le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative

 

La SCI du 2e Quai,propriétaire, a fait valoir que la demande de déplafonnement est justifiée par la réalisation tant par le bailleur que par le preneur de travaux effectués au cours du bail venu à expiration le 30 septembre 2013 .

Subsidiairement, les dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce prévoient la possibilité de prendre en compte les modifications des lieux opérées en cours de bail par le preneur si le bailleur en a indirectement supporté le coût ce qui est le cas en l’espèce .

Il doit également être tenu compte de la sous évaluation manifeste du loyer initial 

Enfin, les facteurs locaux de commercialité ont été notablement modifiés du fait de l’augmentation des implantations d’hôtels et de restaurants, cliniques et établissements hospitaliers, d’un nouvel aménagement urbain, de constructions nouvelles avec un accroissement de la population .

La société Astral, locataire, a soiutenu que les modifications alléguées des caractéristiques des locaux ne peuvent être prises en compte pour apprécier une demande de déplafonnement du loyer .

En tout état de cause, elle n’a pas été à l’initiative des travaux mais les a acceptés après négociations avec la bailleresse précédente, tant le bailleur qu’elle même y participant .

Toutes les modifications ont été prises en compte dans la fixation du loyer initial et ne peuvent donc servir de base à une demande de déplafonnement .

Une transaction faisant corps avec le bail a été conclue entre la société Gecina et elle même aboutissant à la fixation du loyer .

Enfin, il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ;

qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée par les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

La société Gecina et la société Astral ont signé le 24 janvier 2005 un contrat contenant bail commercial dans lequel un préalable rappelle le contentieux opposant les parties suivi de sept articles explicitant d’une part la contenance exacte des locaux loués par la société Astral et de l’autre les travaux à réaliser par la société Gecina ainsi que leurs modalités pour limiter au maximum les nuisances causés par ceux-ci ;

L’article 7 stipule que :

"les parties reconnaissent que les accords qui précèdent résultent de concessions réciproques destinés à mettre un terme à la procédure qui les oppose actuellement.

La présente transaction, régie par les articles 2044 et suivants du code civil, met en conséquence un terme à tout litige entre elles concernant le renouvellement des baux existants.", chacune des sociétés s’engageant à se désister de l’instance et de l’action pendantes .

Le contrat de bail se poursuit de la sorte, en conséquence de ce qui précède, il est convenu ce qui suit :

Notamment le prix du loyer est fixé à 56 .000 EUR avec des modalités spéciales à raison des travaux de réhabilitation de l’immeuble ;

que le prix du bail sera fixé à 24. 000 EUR jusqu’à l’achèvement des travaux faisant l’objet du permis de construire et qu’à compter de cet achèvement, le prix sera de

—  33. 300 EUR la première année

—  39. 300 EUR la deuxième année

—  45. 300 EUR la troisième année

—  56. 000 EUR la quatrième année, outre indexation annuelle .

La SCI du 2e Quai invoque les travaux visés dans le bail au soutien de sa demande de déplafonnement.

Si elle soutient à raison que ceux ci ont été réalisés postérieurement à la signature du bail et ont donc été exécutés au cours du bail venu à expiration le 30 septembre 2013, en revanche, aucun élément ne lui permet d’affirmer comme elle le fait qu’il est évident, au regard de cette réduction de loyer, que les parties n’ont pas entendu prendre en compte les travaux qui seraient réalisés par le bailleur .

Bien au contraire, le rappel sus visé des stipulations du bail établit l’inverse, étant observé que les modalités spéciales à raison des travaux de réhabilitation concernent la fixation du prix durant les premières années du bail du fait de la réalisation des travaux et des nuisances en découlant .

Il importe peu de savoir si la transaction a fixé le loyer du bail renouvelé à un montant inférieur à l’évaluation de la valeur locative déterminée par un expert judiciaire lors des contentieux antérieurs à la signature du bail le 24 janvier 2005 .

La SCI ne peut davantage soutenir que les travaux ont constitué une amélioration des locaux justifiant le déplafonnement sollicité, au regard de la transaction conclue qui mettait fin aux contestations antérieures en prévoyant pour l’avenir la fixation du prix du bail tenant compte de l’exécution des travaux litigieux .

Elle ne peut pas plus soutenir une sous évaluation du prix du bail initial et ne peut se fonder sur les dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce, le bailleur n’en ayant pas indirectement supporté le coût eu égard à l’économie générale de la transaction .

Enfin, les locaux ayant été livrés brut de béton, le premier juge a, à juste titre, retenu que les agencements intérieurs effectués ne peuvent constituer une modification des lieux loués de nature à justifier un déplafonnement .

Par ailleurs, la SCI du 2e Quai ne démontre pas une modification notable des facteurs de commercialité de nature à justifier un déplafonnement du loyer .

La décision sera confirmée sur ce point par adoption de ses motifs qui répondent aux moyens développés en cause d’appel, les aménagements réalisés profitant aux promeneurs et la population s’étant certes accrue mais sans incidence notable sur l’activité de la société Astral consistant en la vente et l’installation de cuisines, buanderies, appareils électroménagers et d’une façon générale, de tous matériels ou installation de cuisine pour les particuliers, les professionnels et les collectivités .

En conséquence la décision déférée est confirmée sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise complémentaire, sur laquelle, au demeurant, la SCI n’argumente pas dans la motivation de ses écriture.