Par contrat du 1er janvier 2006, Sansao et Véronique, nouvellement propriétaire, ont régularisé une situation de fait préexistante établissant un contrat de bail.
Le 9 avril 2014, Sansao a fait assigner Véronique devant le Tribunal d'Instance de Perpignan en paiement de la somme de 7'000euro à titre de dommages et intérêts en raison du caractère indécent du logement, et résiliation du contrat de bail par la faute de la propriétaire bailleresse.
La demande de dommages et intérêts fondée sur l'indécence du logement loué est rejetée à défaut de preuve rapportée par le locataire.
Le locataire soutient que le logement est indécent comme ne répondant pas aux caractéristiques du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sans toutefois préciser les critères visés.
Le rapport effectué par un technicien de la la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) n'est pas daté et ne précise pas en quoi le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent.
Le courrier envoyé par la CAF au preneur fait certes référence à un contrôle mais ne précise pas en quoi le logement loué serait indécent. En outre, le locataire ne produit pas le rapport qui aurait été établi par la CAF suite à la visite du technicien et ne justifie pas que la bailleresse a été informée de ce contrôle et donc de l'indécence du logement.
Concernant le dysfonctionnement de la chaudière, le locataire soutient avoir fait procédé à l'entretien de la chaudière et les courriers émanant de la CAF ne démontrent pas un dysfonctionnement de la chaudière imputable à la bailleresse dans la mesure où ils ne précisent pas les critères d'indécence du logement. Les interventions de l'entreprise à la requête du locataire ne permettent pas de retenir un dysfonctionnement de la chaudière pas plus que le certificat d'entretien établi par l'entreprise à la demande du locataire. En outre, un compte rendu d'intervention d'une société mentionne que suite à sa vérification il n'a été détecté aucune émanation de monoxyde de carbone et la bailleresse justifie par la production de factures de ce qu'elle a effectué des travaux sur cette chaudière. Le locataire ne démontre pas l'existence d'un défaut d'isolation et des problèmes d'humidité.
La lecture du procès-verbal de constat met en évidence des traces d'humidité importante dans une chambre mais n'apporte aucune indication sur l'origine des désordres constatés. Le devis de remise en état du logement prévoit des travaux de réfection des murs et des plafonds mais ne permet pas non plus de déterminer l'existence de problèmes d'humidité et d'isolation et encore moins d'en identifier l'origine. Enfin le locataire invoque une défaillance des équipements du logement et plus particulièrement du compteur électrique et de la robinetterie. Il soutient mais sans le démontrer que le compteur électrique ne répond pas aux exigences de l'art. 2 du décret n° 2002-120 du 30 juin 2002 et invoque le fait que ce compteur, se trouvant à l'extérieur du logement, est facilement accessible à toute personne de passage dans la cour de l'immeuble et qu'il existe un risque de branchement des parties communes sur le compteur affecté à son logement. Toutefois à supposer ces éléments établis, ils ne peuvent en tant que tels suffire à caractériser l'indécence du logement.
Concernant les problèmes de robinetterie intérieures, le locataire n'apporte aucune précision sur les problèmes existants et n'expose pas à quoi cela caractérise l'indécence du logement.
En l'état des développements précédents, la résiliation du bail ne peut être imputable à la propriétaire bailleresse. En revanche il apparaît que le locataire n'a pas exécuté dans les deux mois les causes du commandement de payer qui lui a été délivré visant la clause résolutoire prévue au bail et n'a pas sollicité des délais de paiement. Il convient par conséquent de constater la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
- Cour d'appel de Montpellier, Chambre 1 C, 3 juillet 2018, RG N° 16/02101, confirmation