Le locataire est tenu de payer le loyer aux échéances convenues et doit pouvoir prouver ses paiements

En application de l’art. 1728, 2°, du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’art. 1315 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, devenu art. 1353, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire du 10 janvier 2012, qui nonobstant son caractère précaire est soumise aux dispositions des articles du Code civil relatifs au contrat de bail, a fixé la contrepartie de l’occupation des lieux à la somme de 18.000 EUR hors TVA, payable mensuellement et d’avance le 15 de chaque mois par mensualités de 1.500 EUR hors taxes, somme portée à 1.500 EUR toutes taxes comprises à compter de mars 2013 (avec une TVA à 19,6%) en accord entre les parties par courriers des 20 février et 6 mars 2013, soit à compter de janvier 2014 la somme de 1.505,02 EUR (avec une TVA de 20%). Cette convention établit ainsi l’obligation de M. S T A au paiement de cette somme du 15 janvier 2012 à la date de fin du bail le 31 août 2015, soit, en tenant compte de ces évolutions de loyer précitées, la somme totale de 69.319,40 EUR (n’incluant pas le montant des sommes dues sur les stocks). Il appartient dès lors à l’appelant de prouver le paiement de ces sommes.

Concernant la période antérieure au mois de mars 2013, M. B, l'occupant, se prévaut de l’échange de courriers des 20 février et 6 mars 2013, par lesquels il a sollicité un échéancier concernant les loyers en retard d’août 2012 à février 2013, soit 12.558 EUR (7 échéances de 1.794 EUR). Toutefois, si le bailleur a accepté un échéancier sur cette somme, ce courrier n’emporte ni quittance des loyers antérieurs ni reconnaissance du montant de la dette à cette date, le bailleur précisant que l’échéancier porte sur les loyers échus depuis août 2012 sans préciser si des loyers antérieurs étaient dus. Dès lors, ce courrier ne peut emporter renonciation à d’éventuelles sommes antérieurement dues. Or, il résulte du décompte du bailleur qu’au mois de février 2013, seule la première échéance de 897 EUR et 5 échéances de 1.794 EUR avaient été réglées, soit la somme de 9.867 EUR correspondant aux échéances de janvier à juin 2013. Dès lors, en l’absence de preuve par le locataire d’autres paiements intervenus, seule la somme de 9.867 € est établie comme ayant été réglée à la date de l’accord sur l’échéancier.

Pour la période postérieure au mois de mars 2013, soit 30 mois complets vu la date de départ au 31 août 2015 (et non 29 mois comme le soutient M. B), la comparaison des versements portés en pièce n° 9 de l’intimé et des relevés de compte de M. B fait apparaître un seul mouvement mis en exergue par le preneur non recensé par la bailleur, à savoir le chèque n° 0000230 du 9 octobre 2013, mois pour lequel aucun mouvement n’apparaît sur le tableau du bailleur, et que le preneur a considéré comme réglant le loyer de juillet 2013. Ce chèque, daté du 2 septembre 2013, est produit aux débats en copie par l’appelant et fait bien apparaître un règlement de cette somme de 1.500 EUR, débitée le 9 octobre 2013, au profit de M. S-T A. Il convient donc de retenir cette somme comme réglée en complément des 29.073,06 EUR reconnus comme encaissés par le bailleur depuis janvier 2012.

Il en résulte que l’appelant démontre le paiement de la somme de 30.573,06 EUR sur la somme de 69.319,40 EUR, de sorte qu’il demeurait redevable à la date de cessation des relations contractuelles de la somme de 38.746,34 €, et ce exclusivement au titre de loyers, dès lors qu’aucune demande n’est présentée au titre du stock mis à disposition.

M. B justifie certes de ce que l’exécution du jugement de première instance a conduit à une saisie-attribution le 12 décembre 2017, mais ne produit pas de pièces suffisantes pour permettre à la cour de déterminer le rapport de cette saisie. Les paiement réalisés selon ses déclarations entre le 19 septembre 2017 et le 21 février 2018 ne sont pas plus justifiés, faute de production de la copie des chèques et de quittance de l’huissier chargé du recouvrement permettant de connaître l’imputation réelle des deux virements.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris sur ce point et statuant à nouveau, de dire que M. E B est tenu de payer à la selarl AJ Associés, prise en sa qualité d’administrateur provisoire de l’entreprise de M. S-T A, propriétaire des lieux, la somme de 38.746,34 EUR, arrêtée à la date du 31 août 2015, en rappelant que M. B pourra le cas échéant rapporter la preuve de sa libération par des versements postérieurs à cette date, notamment dans le cadre de l’exécution du jugement de premier instance, préalablement à cet arrêt.