L'agent immobilier qui n'a pas averti le vendeur d'une visite perd son droit à la clause pénale

L'art. 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte des dispositions de l'art. 1315 du même code que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il est constant qu'en date du 20 avril 2012, M. B a donné à l'agence Cimm immobilier de Vitry en Artois un mandat simple de vente sans exclusivité pour son immeuble de Sailly en Ostrevent, au prix de 195.700 EUR, comprenant la rémunération du mandataire, soit 5.700 EUR.

Au titre des obligations du mandant, figurait la clause suivante : "Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, y compris un office notarial, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous ou qui aurait visité les locaux avec vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration. En cas de vente, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration, nous devrons obtenir de notre acquéreur l'assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous".

La mandat comportait également la clause pénale suivante : "En cas de non respect de la clause ci-dessus, comme en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous réglerons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat".

Des acquéreurs potentiels qui avaient initialement visité le bien avec l'agent titulaire du mandat, ont finalement conclu la vente par le biais d'une autre agence. L'agent ne démontre pas avoir informé le vendeur de cette visite. Au contraire, les acquéreurs attestent de l'inertie de l'agent à la suite de deux visites et ne pas avoir donné suite à leur offre d'achat. Dès lors qu'il n'est pas établi que le mandant a eu connaissance de l'identité des acquéreurs et du fait que le bien leur avait été présenté par une autre agence mandatée, il ne peut lui être opposé un quelconque manquement à ses obligations contractuelles, de sorte que la clause pénale est sans application.