Par acte sous signatue privée du 23 juillet 2004, la SARL Brasserie et développement patrimoine, devenue la SARL Foncière des arts patrimoine, a donné à bail à Mme Pierrette P un ensemble immobilier à usage commercial et d'habitation situé à Baccarat pour une durée de 9 ans, à effet immédiat, moyennant un loyer annuel de 11'304 euro.
M. Bernard R. est intervenu à cet acte pour se porter co-débiteur de Mme P. à l'égard de la société bailleresse pour le paiement des loyers et charges, ainsi que pour l'exécution de l'intégralité des clauses et conditions de ce bail pendant toute la durée de ce dernier et de son renouvellement éventuel, dans les conditions énoincées plus loin.
Par jugement du 30 août 2011, le Tribunal de commerce de Nancy a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de Mme P désignant B comme mandataire liquidateur, procédure clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du 10 septembre 2013.
Le contrat de bail commercial précité comporte une clause intitulée "garantie" ainsi libellée : "Monsieur R. déclare se porter co-débiteur de Mme P. vis-à-vis du bailleur pour le paiement des loyers et charges, ainsi que pour l'exécution de l'intégralité des clauses et conditions du présent bail, et ce pendant toute la durée du bail et son renouvellement éventuel".
Cette clause est ambiguë et donc sujette à interprétation en ce que bien qu'intitulée "garantie", elle mentionne que Monsieur R s'engage en qualité de "co-débiteur" solidaire. Au regard des autres clauses du contrat, il apparaît que Monsieur R, dont il n'est pas contesté qu'il n'a pas la qualité de commerçant, n'est pas co-titulaire du bail, qu'il n'en tire aucune contrepartie et qu'il n'a souscrit aucune autre obligation à l'égard du bailleur.
C'est donc nécessairement en qualité de garant de la locataire qu'il s'est engagé à l'égard du bailleur, en vertu d'un contrat unilatéral.
L'engagement litigieux doit donc être qualifié de cautionnement.
Si la clause ne fait pas expressément référence au caractère accessoire de l'engagement, l'attitude du bailleur, qui a attendu d'avoir la certitude d'être dans l'impossibilité de pouvoir recouvrer sa créance dans le cadre de la procédure collective de la locataire pour agir contre le garant et qui, dans ses conclusions, qualifie ce dernier de caution, révèle que la commune intention des parties était manifestement de considérer cet engagement comme accessoire au contrat de bail commercial et comme étant subsidiaire et ne devant jouer qu'en cas de défaillance du preneur, ce qui conduit à considérer que l'engagement s'analyse en réalité en un cautionnement. Cette interprétation s'impose d'autant plus que, conformément à l'ancien art. 1162 du Code civil, en cas de doute, la convention doit s'interpréter contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Or, l'engagement ne respecte pas les dispositions de l'ancien art. 1326 du Code civil et aucun commencement de preuve par écrit n'est produit. La preuve n'est donc pas apportée de la connaissance par la caution de la portée de son engagement.
L'action en paiement intentée par le bailleur contre la caution est en conséquence rejetée.
- Cour d'appel de Nancy, Chambre commerciale 5, 19 décembre 2018, RG N° 17/02071