Il semble bien que le vendeur ait dissimulé la présence de mérule dans l'immeuble vendu

Il ressort du K bis de la SCI Immo 29, société venderesse de l'immeuble, que son objet social est «l’acquisition d’un immeuble sis […] la propriété, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont la société peut devenir propriétaire par voie d’acquisition, de construction, d’échange, d’apport ou autrement».

Par son ordonnance du 21 novembre 2017, le premier président de chambre de la cour d’appel de Rennes, statuant sur la demande l’arrêt de l’exécution provisoire présentée par la SCI Immo 29, relève qu’il ressort de l’examen de son bilan, qu’entre le 31 décembre 2016 et le 30 septembre 2017, elle a procédé à la vente de deux autres biens immobiliers. La SCI Immo 29 ne conteste pas les faits qui ont été ainsi relevés. Il résulte de ces éléments que, même si le gérant exerce par ailleurs dans un autre secteur, la SCI Immo n’est pas une société familiale qui n’avait pour objet que l’achat, l’entretien et la vente du bien litigieux. Cette SCI a pour finalité de produire des ressources par l’exploitation des biens immobiliers qu’elle achète, loue et vend. Elle a en conséquence la qualité de professionnel au regard de la vente litigieuse et ne peut opposer à son acquéreur la clause d’exonération des vices cachés insérée à l’acte.

Il ressort des opérations d’expertise que l’immeuble vendu était attaqué par le mérule, champignon lignivore dont l’action conduit à la destruction complète du bois. Ce mérule a été découvert par l’expert en plusieurs endroits (salle d’eau, sol cuisine). L’expert a précisé que cette attaque «'met en péril la structure des solives porteuses entre le rez de chaussée et l’étage et entre le R+1 et les combles'». Il est ainsi établi par le rapport d’expertise que l’immeuble vendu est atteint d’un vice le rendant impropre à son usage.

Interrogé dans un dire sur l’antériorité du vice par rapport à la vente, Monsieur C à répondu, que n’étant pas dans des conditions optimales de laboratoire, la date d’apparition exacte ne pouvait être déterminée mais qu’il était «certain que l’attaque était antérieure à mars/avril 2013». L’antériorité du vice par rapport à la vente est ainsi établie.

Interrogé dans sa mission sur le caractère apparent ou caché du vice au moment de la vente, l’expert a répondu que le vice ne pouvait être décelé lors de l’acquisition par un acquéreur profane. Il a expliqué que dans la cuisine, il était masqué par le revêtement de sol et le faux plafond, que rien ne permettait de déceler la présence de champignons lignivores dans la salle d’eau, et que dans les autres pièces, les désordres étaient masqués et/ou peu visibles (plinthes dans la salle à manger).

Il résulte de tout ceci que lors de la vente, le bien était affecté d’un vice caché au sens que l’art. 1641 du Code civil, dont le vendeur doit la garantie.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un vice caché et prononcé la résolution de la vente.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Immo 29 à restituer le prix de vente, et complété en ce que les époux X, acquéreurs, devront restituer le bien libre de toute inscription de leur chef.

Les taxe foncières doivent être remboursées par le vendeur dès lors que le bien est réputé n’avoir jamais quitté son patrimoine. La SCI Immo devra en conséquence de la résolution verser à Monsieur et Madame X la somme de 4. 606 € (taxes foncières des années 2013 à 2018).