Double vente du même immeuble ; à quel acquéreur donner la préférence

Le 19 novembre 2005, X A a accepté l'offre d'achat présentée par M. Y, pouvant être substitué par la société Holding d'exploitation et d'investissement hôtelier (la Holding), d'un terrain à bâtir à un prix déterminé sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; le 26 juin 2008, X A qui avait obtenu le permis de construire, a proposé à M. Y  et à la Holding la vente du terrain mais à un prix supérieur ; à la suite du refus de M. Y de payer le nouveau prix, X A a vendu le terrain, le 18 novembre 2008, à la société civile immobilière Claudalie Corp (la SCI), qui a publié la vente à la conservation des hypothèques (service de la publicité foncière) le 25 novembre 2008.

Par acte du 17 septembre 2010, M. Y.a assigné X A en vente forcée et en inopposabilité de la deuxième vente ; la Holding est intervenue volontairement à l'instance ; à la suite du décès de X A, son épouse, Mme B, a été appelée à l'instance ; M. Y et la Holding ont appelé la SC àI l'instance

M. Y et la Holding ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes

Mais ayant constaté que seul l'acte notarié du 18 novembre 2008 avait fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques le 25 novembre 2008 et qu'à cette date aucun acte n'avait été publié à la diligence de M. Y et de la Holding et que la publication de l'assignation en vente forcée n'était intervenue que postérieurement à la conclusion de l'acte de vente au profit de la SCI et à sa publication et retenu que, par application de l'art. 30.1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, l'acte du 19 novembre 2005, non publié, était inopposable aux tiers sans qu'il y ait lieu de rechercher si la SCI avait été informée des droits concurrents de M. Y et de la Holding, la cour d'appel en a exactement déduit que leurs demandes ne pouvaient être accueillies.

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Depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 201, lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d'une même personne, celui qui a publié le premier son titre d'acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier (service de la publicité foncière) est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi (C. civ. art. 1198, al. 2)

Il fallait mettre un terme à la jurisprudence pratiquée par la Cour de cassation depuis 2010, afin de réintroduire la condition de bonne foi dans l'application de la règle d'opposabilité de la première mutation publiée. 

L'arrêt précité semble donner une réponse à la question de l'entrée en vigueur de la réforme concernant l'art. 1198 du Code civil. À cet égard, l'art. 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que celle-ci entre en vigueur le 1er octobre 2016 et que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public a ajouté la loi de ratification (Loi 2018-287 du 20 avril 2018 art. 16). La doctrine précise à ce sujet que cette règle d'entrée en vigueur concerne aussi bien les conditions de formation que les effets du contrat. Il en résulte que l'art. 1198, situé dans un chapitre intitulé "Les effets du contrat", s'applique en principe aux seuls actes conclus à partir du 1er octobre 2016.

Dans l'affaire ci-dessus, les contrats litigieux ont été conclus en 2005 et 2008. L'art. 1198 nouveau ne leur était donc pas applicable.