Divisions de terrain en vue de construire

Le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales a été interrogé sur les difficultés d'interprétation de l'art. R.123-10-1 du Code de l’urbanisme pour les divisions de terrain en vue de construire, mais comportant déjà une construction. Il s'agit du point de savoir s'il faut appliquer les règles de superficie et d'implantation à la parcelle supportant le bâti existant ou à la parcelle nouvellement créée par division.

Réponse.

En application du troisième alinéa de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme (ancien article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme dans sa version antérieure au 1er janvier 2016) : « Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. » En l'absence de précisions inscrites dans le plan local d'urbanisme (PLU), ou le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), indiquant que l'application des règles résultant de la division d'une parcelle se décline sur chaque parcelle issue de cette fusion, les règles du PLU s'appliquent à l'ensemble du projet.

Le Conseil d'État relève également dans son arrêt du 9 mars 2016, nº 376042, qu'une règle peut, de part sa nature, s'opposer à une appréciation au regard de l'ensemble du projet quand bien même le PLU serait silencieux sur sa volonté de la voir appliquer à chaque parcelle. Dans le cas d'espèce, il s'agissait d'une règle fixant une superficie minimale de terrain constructible supprimée depuis la loi nº 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).