Des conséquences de la résolution d'une vente immobilière

Robert et Marcelle étaient propriétaires d'un fonds de commerce de pompes funèbres dont ils ont fait donation à l'un de leurs fils, Alain, auquel ils ont consenti le 13 septembre 2004 un bail commercial portant sur le local dans lequel était exploitée l'activité commerciale.

Par acte notarié du 10 octobre 2005, ils lui ont cédé les murs situés [...], ainsi qu'à son épouse Marie-Véronique, moyennant un prix de 229'000 euro payable comptant à hauteur de 129'000 euro et à terme pour le solde de 100'000 euro payable suivant 144 mensualités de 694,44 euro sans intérêt ni indexation.

Par jugement du 26 novembre 2014, le TGI de Dunkerque a dit que l'acte de vente du 10 octobre 2005 était résolu de plein droit en raison de la défaillance des débiteurs dans le paiement du prix, dit en conséquence que l'immeuble était la propriété de M. et Mme Robert F et ordonné l'expulsion de Alain et Véronique de cet immeuble et de tous occupants de leur chef.

Appel a été relevé.

C'est en vain que les vendeurs s'opposent à la restitution de la partie du prix payée à terme, à la suite de la résolution judiciaire de la vente. La stipulation prévoyant la déchéance du terme et l'exigibilité du principal restant dû en cas de défaillance des acquéreurs, ne saurait s'analyser en une clause pénale. De même, la restitution de ce prix n'est pas de nature à générer un enrichissement sans cause pour les acquéreurs, puisqu'elle est causée par l'anéantissement rétroactif du contrat à la suite de sa résolution judiciaire.

A la suite de la résolution judiciaire de la vente de l'immeuble, les vendeurs sont tenus de rembourser aux acheteurs les taxes foncières acquittés depuis la vente jusqu'à son anéantissement. Toutefois, cette demande ne saurait en l'occurrence prospérer, faute pour les acquéreurs de justifier des montants acquittés.

Si en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, les vendeurs sont mal fondés à obtenir une indemnité pour la seule occupation de l'immeuble entre la date de la vente et sa résolution, il sont en revanche fondés à réclamer une telle indemnisation pour la période postérieure à la résolution, sur la base de la valeur locative évaluée de l'immeuble.

Il apparaît qu'à la suite de la résolution de la vente, l'immeuble n'a pu être revendu qu'avec une moins-value de 59'000 euro par rapport au prix de vente initial. Les vendeurs établissent l'état dégradé dans lequel l'immeuble leur a été rendu, par témoignage et dossier photographique. L'évolution de l'état du marché immobilier du secteur n'est toutefois pas connue, de sorte que son incidence sur la valeur du bien n'est pas déterminable. Dans ces conditions, il convient d'indemniser les vendeurs à hauteur de 30'000 euro en réparation de leur préjudice de dévaluation/dégradation de l'immeuble, et de 23'400 euro en réparation de leur préjudice de jouissance.