Déductibilité des intérêts des emprunts. Que se passe-t-il en cas de donation avec réserve d'usufruit ?

Les contribuables soumis au régime réel d'imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re) construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location. À ce titre, la déductibilité de l'ensemble des intérêts d'emprunt est-elle maintenue si le contribuable donne la nue-propriété de son immeuble, celui-ci s'étant réservé l'usufruit du bien et continuant de percevoir les loyers ?

En cas de démembrement du droit de propriété d'un immeuble donné en location entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. Partant, en cas de location d'un immeuble dont la propriété est démembrée, le droit de percevoir les revenus produits par l'immeuble échoit naturellement à l'usufruitier, conformément aux art. 582 et 584 du Code civil et, dans ce cadre, l'usufruitier est imposable sur les revenus fonciers procurés par cet immeuble après déduction des dépenses déductibles dont il a effectivement supporté la charge. Il en est ainsi de l'ensemble des charges de la propriété énumérées à l'art. 31 du CGI et, notamment, des intérêts d'emprunt supportés par l'usufruitier pour l'acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l'amélioration de l'immeuble donné en location.

Par conséquent, la déductibilité des intérêts d'emprunt pour la détermination des revenus fonciers imposables, sur le fondement des dispositions du d du 1° du I de l'art. 31 du CGI, s'applique aussi bien pour le plein propriétaire que pour l'usufruitier et ce, y compris si le démembrement résulte de la donation de la nue-propriété. Ainsi, dès lors qu'il continue d'en supporter effectivement la charge, l'usufruitier peut déduire, pour la détermination du revenu net foncier imposable, les intérêts de la dette contractée pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration de l'immeuble donné en location dont la propriété est désormais démembrée.