Au soutien de son appel, Mme Y, venderesse, fait valoir qu’elle n’était pas informée du mauvais état général de la structure de l’immeuble, qu’elle a informé M. X, acquéreur, de l’ensemble des problèmes de structure afférents à l’immeuble connus d’elle, qu’elle n’a commis aucune manoeuvre dolosive et que le tribunal s’est fondé sur un e-mail du conseil syndical dont il a dénaturé les termes dans la mesure où rien, dans cet e-mail, ne permettait de suspecter une atteinte générale à la structure de l’immeuble; elle ajoute que l’on ignore si le syndic a fait procéder à des investigations par le syndic de l’immeuble et soutient que les seuls éléments évoqués lors de l’assemblée générale du 23 mai 2016 sont relatifs à l’effondrement du plancher haut de l’appartement du 2e étage.
M. X soutient que de nombreux désordres affectant l’ensemble de la copropriété et la structure même de l’immeuble n’avaient pas été portés à sa connaissance préalablement à la vente, qu’il a découvert la gravité de la situation lors de sa première convocation à l’assemblée générale du 25 octobre 2016, que notamment des travaux urgents devaient intervenir aux fins de reprise de la structure du 3e étage et qu’il n’aurait pas contracté s’il avait eu connaissance des problèmes de structure affectant le plancher entre le 3e et le 4e étage qui s’est effondré le 23 mai 2013 soit la veille de la signature de la promesse de vente ; il fait valoir qu’il est amené à supporter le coût des travaux de réfection de la structure évalué à 88 510 euros, l’architecte soulignant également que la sécurité des habitants est en jeu, ce qui le prive de la possibilité de louer l’appartement.
Au terme des dispositions de l’article 1109 du Code civil dans sa version applicable à l’espèce, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.
L’article 1116 du même code dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté, et que le dol ne se présume pas mais doit être prouvé.
En l’espèce, un e-mail a été adressé aux copropriétaires dont Mme Y le 19 mai 2016 par Mme B, présidente du conseil syndical, mentionné comme 'Très important’ en son objet, concernant le sinistre 'effondrement d’une partie du plafond de l’appartement de M. C suite à la dépose d’un cumulus d’eau pour remplacement datant du 23 septembre 2015, mail dans lequel elle précise qu’il est important que les travaux sur parties communes et privatives de l’immeuble concernées par ce sinistre soient réalisées dans les meilleurs délais, la structure de l’immeuble étant en jeu et les locataires des 2e et 3eétages ayant dû être évacués, par sécurité, de leur logement.
Mme B O, dans son mail, le rapport de M. D, ingénieur structure joint à la convocation à la prochaine assemblée générale selon lequel il pourrait s’agir de plusieurs infiltrations d’eau ainsi que d’une surcharge de plancher et que plus récemment, suite à l’étude de structure de l’immeuble votée par l’assemblée générale l’année précédente et réalisée le 10 mai, il a pu être constaté également des problèmes d’infiltration d’eau non résolus provenant de la salle de bain de l’appartement du 4e étage côté cour, 1re porte droite, que d’après les éléments communiqués par le propriétaire de l’appartement du 3e étage, il y aurait déjà eu des problèmes d’infiltration d’eau avec le 4e étage en 2011/2012, qu’il a été signalé au syndic la possibilité d’éventuels risques pour la structure de l’immeuble, Mme B ajoutant qu’on peut imaginer raisonnablement que la structure en bois soutenant le plancher du 4e étage puisse être endommagée, aucune expertise n’ayant été faite.
Mme B informe également les copropriétaires qu’elle a appris deux jours auparavant que le plancher du 2e étage était fortement incurvé et que les locataires du 1er étage risquaient de devoir quitter leur appartement pour raison de sécurité ; elle précise qu’une réunion a eu lieu ce jour soit le 19 mai dans l’immeuble et que finalement pourraient être concernés dans le futur les appartements des 1er, 2e, 3e et 4e étages porte droite côté cour à l’aplomb les uns des autres et peut être une partie de la façade côté cour, qu’enfin tous ces éléments portent à croire que les budgets votés ne seront pas suffisants.
Si Mme Y a certes informé M. X de l’effondrement du plancher haut de l’appartement du 2e étage, information qui figure dans la promesse unilatéralede vente conclue le 24 mai 2016, elle ne l’a cependant pas informé du contenu de l’e-mail de la présidente du conseil syndical qui lui avait été envoyé cinq jours avant cette signature et alarmait les copropriétaires sur les risques pesant
sur d’autres appartements notamment situés au 4e étage, sur les risques pesant sur la structure de l’immeuble signalés au syndic et le risque d’atteinte à la structure en bois soutenant le plancher du 4e étage ainsi que sur l’éventualité d’un budget travaux plus important que celui voté.
Par ailleurs M. X produit l’attestation de Mme B qui déclare avoir mis en oeuvre avec le syndic différentes démarches afin de prévenir les différents copropriétaires du passage de l’architecte de l’immeuble le 10 mai 2016 dans tous les appartements afin de réaliser l’étude 'diagnostic de l’immeuble’ votée en assemblée générale le 6 mai 2015, et qu’afin de compléter les courriers du syndic elle a apposé une affiche dans l’immeuble demandant d’être présent ou de laisser ses clés et avoir, deux jours avant la visite, frappé à chaque appartement dont celui de Mme Y et, en raison du défaut de réponse, avoir laissé un message sur son téléphone portable pour lui demander d’être présente le 10 mai 2016 et que finalement seuls trois lots n’ont pu être visités dont celui de Mme Y.
En conséquence Mme Y affirme à tort que l’on ignore si le syndic a fait procéder à des investigations dans l’immeuble alors que l’attestation produite établit que, du fait de sa défaillance, Mme Y n’a pas permis l’accès à son lot pour l’établissement d’un diagnostic par l’architecte de l’immeuble et ce moins de deux semaines avant la signature de la promesse de vente.
L’absence d’information de M. X par Mme Y du risque pesant sur la structure de l’immeuble et d’une augmentation prévisible du budget de travaux alors qu’en sa qualité d’architecte elle ne pouvait ignorer l’importance de cette information constitue un dol par réticence dès lors qu’il n’est pas contestable que si M. X avait connu l’ampleur des difficultés de cet immeuble qui ne lui a été révélée que lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2016, notamment l’existence d’un second sinistre à savoir l’effondrement du plancher haut du 3eétage dans un des appartements de l’immeuble le 23 mai 2016 soit la veille de la signature de la promesse de vente et deux mois avant la vente définitive, il n’aurait pas contracté, ce que ne conteste d’ailleurs pas Mme Y.
Le jugement est confirmé de ce chef.
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 11 septembre 2020, RG n° 19/05491