Achat de défiscalisation avec VEFA. Risque de ne pas louer

Sur démarchage d'un agent commercial de Direct Produit et dans un objectif de défiscalisation dans le cadre de la loi Censi Bouvard, Myriam a signé 26 octobre 2011 avec la SCI les Myrtilles un contrat préliminaire de réservation portant sur un lot de la résidence de tourisme "les Myrtilles" à Vars, au prix de 70'000 euro HT.

Elle a concomitamment signé un contrat de bail commercial de neuf ans à compter du 31 décembre 2011 avec la Sarl C2A, Cap Aventures, laquelle n'a toutefois pas régularisé l'acte.

Par acte du 28 décembre 2011, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) a été réitérée avec un délai de livraison prévu au plus tard le 31 mars 2012.

La Sarl C2A, Cap Aventures a été placée en redressement judiciaire le 7 mai 2012 puis, le 11 avril 2013, en liquidation judiciaire.

Un bordereau de livraison du bien a été adressé à Myriam par courrier électronique du 15 janvier 2013.

Reprochant à la SCI les Myrtilles et à sa gérante, la Sas Mirabeau, des manoeuvres dolosives et un défaut d'information et de conseil, Myriam a assigné ces deux sociétés, le 23 avril 2014, devant le TGI de Gap en paiement de dommages et intérêts.

Myriam, acquéreur d'un bien immobilier au sein d'une résidence de tourisme doit être déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre le vendeur accusé de l'avoir trompée par un comportement dolosif pour lui cacher la véritable situation de la résidence, l'ampleur du retard de livraison et ses conséquences sur la défiscalisation. 

Il est en effet de connaissance commune, qu'en matière locative, il existe un risque de ne pas louer ou de ne pas recouvrer ses loyers. Il apparaît, concernant le régime de la défiscalisation, que l'acte authentique de vente spécifie que le notaire a informé l'acquéreur des conséquences fiscales de l'interruption du contrat de location exigé pour neuf années minimum. Aucun manquement à l'obligation d'information ne peut donc être reproché. Par ailleurs, l'acheteuse ne démontre aucunement que, lorsqu'elle a contracté, un retard de livraison était prévisible. Il apparaît en réalité que c'est la déconfiture de la société gestionnaire, mise en liquidation judiciaire, qui est à l'origine de l'impossibilité de donner le logement en location et a mis en échec le régime de la défiscalisation. Or le vendeur n'était pas en mesure d'anticiper les difficultés de la société gestionnaire.