En vue de réaliser un investissement immobilier les époux Frédéric et Cécile ont fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement (VEFA) auprès de la société CATZ CONSTRUCTION d'une maison jumelée au sein d'un lotissement dénommé "le clos des Capucines" situé sur le territoire de la commune de Gaillac, moyennant le prix de 175'000 euro TTC financé intégralement à crédit.
Le prêt bancaire consenti par le crédit agricole d'Aquitaine a été authentifié par acte en date du 23 septembre 2004 de maître Gérard N, notaire associé de la SCP A & Associés établie à Lyon.
L'acte authentique de vente a été régularisé le 20 décembre 2004 par Maître Jean-Marc S, notaire à ..., avec la participation de Maître Gérard N, les acquéreurs étant représentés par un clerc du notaire rédacteur selon procuration authentique également reçue le 23 septembre 2004 par Maître Gérard N.
Le vendeur s'est engagé à achever la construction au cours du deuxième trimestre de l'année 2005.
L'ouvrage n'a toutefois pas pu être livré à la date prévue en raison des difficultés financières rencontrées par la société CATZ CONSTRUCTION, qui a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 12 septembre 2007.
Le 15 février 2008 les acquéreurs ont fait constater par huissier que la maison n'était pas achevée, mais en l'absence de garantie bancaire extrinsèque d'achèvement et à défaut pour les travaux d'être couverts par une assurance dommages ouvrage ont fait réaliser à leurs frais les travaux d'achèvement.
La construction a finalement été parachevée le 30 septembre 2008 et le premier locataire a pris possession des lieux en octobre 2008.
Considérant que leur notaire avait manqué à son obligation de conseil alors que l'échelonnement des paiements prévus par la loi n'avait pas été respecté, qu'il n'existait pas de véritable garantie d'achèvement et que l'existence effective d'une police dommages ouvrage n'avait pas été vérifiée, les époux acheteurs ont fait assigner la SCP de notaires A & Associés devant le TGI de Lyon en réparation de leur préjudice caractérisé par le complément de prix nécessaire à l'achèvement de la construction (42'992 euro), par leur perte de loyers (15 960 euro) et par les intérêts d'emprunts perdus (3'000 euro).
Les acquéreurs investisseurs ayant fait l'acquisition d'un bien immobilier vendu en l'état futur d'achèvement doivent être déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre le notaire. Il résulte expressément des mentions de l'acte relatives à l'état d'avancement des travaux que les fondations du bâtiment étaient achevées, ce qui implique que les conditions légales de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient réunies en l'état d'un financement du programme assuré à 75 % par le montant du prix des ventes déjà conclues. Le notaire ne peut se voir reprocher d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil en n'attirant pas spécialement l'attention des acheteurs sur la différence entre les deux types de garantie d'achèvement ni sur les risques éventuels de la garantie intrinsèque. En effet, l'acte apportait aux acheteurs une information suffisante sur la nature et les conditions de la garantie alors qu'il n'appartenait pas au notaire de dresser dans l'acte un bilan des avantages et des inconvénients des différentes formes de garantie d'achèvement autorisées par la loi, ni de mettre spécialement en garde les acquéreurs sur les risques propres à la garantie intrinsèque, à défaut pour ces derniers d'établir que le notaire était en possession d'éléments pouvant objectivement faire douter de la capacité du constructeur à mener à terme l'opération.
Par ailleurs, en présence d'une attestation d'assurance de responsabilité civile des constructeurs non réalisateurs délivrée certifiant que les risques responsabilité civile exploitation, responsabilité décennale et assurance dommages ouvrage étaient garantis, ainsi que d'une lettre de couverture établie par le courtier en assurances attestant que le chantier en cause était effectivement assuré en dommages ouvrage, aucun reproche ne peut être fait au notaire, qui n'avait pas l'obligation de solliciter la production de la police d'assurance. Le notaire des acquéreurs, qui n'était pas celui du constructeur, n'avait pas l'obligation de procéder à des investigations complémentaires s'agissant de la couverture dommages ouvrage, et n'a donc pas manqué à son obligation de conseil et de prudence.
Enfin, l'échéancier de paiement du prix mis en place dans l'acte n'excède pas la progressivité imposée par la loi et le notaire, dans sa stricte mission d'authentification de l'acte de vente, n'était nullement tenu de vérifier au fur et à mesure de l'exécution des travaux que les appels de fonds correspondaient à l'état d'avancement effectif de la construction.
- Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 26 octobre 2017, RG N° 15/07027