Régime fiscal des biens ruraux loués à long terme

Les mutations à titre gratuit de biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible sont exonérées à concurrence de 75 % de la valeur des biens transmis lorsque cette valeur ne dépasse pas 101 897 €, et de 50 % dans le cas contraire (CGI, art. 793, 2, 3°).

Le maintien de l'exonération partielle est en particulier subordonné à la condition que les biens reçus restent la propriété du donataire, héritier ou légataire pendant une durée minimale de cinq ans à compter de la date de la transmission (CGI, art. 793 bis).

Dans une mise à jour de la base BOFiP Impôts du 2 juin 2016, l'Administration réintègre, dans l'extrait documentaire relatif à l'exonération partielle des transmissions de biens ruraux donnés à bail à long terme, une réponse ministérielle du 8 septembre 1994 qui n'avait pas été reprise lors de la mise en ligne de la base le 12 septembre 2012, ce qui pouvait susciter des doutes sur son maintien (Rép. min. budget n° 7725 : JO Sénat Q 8 sept. 1994, p. 2779).

Selon cette réponse, l'attribution à un indivisaire d'un bien rural loué par bail à long terme résultant d'un partage avec soulte ou d'une licitation n'est pas de nature à remettre en cause l'exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit. Dès lors, l'exonération partielle sera définitivement acquise pour l'ensemble des héritiers, donataires et légataires si le bénéficiaire effectif des biens ruraux loués par bail à long terme conserve la propriété de la totalité des biens pendant un délai de cinq ans. Le bien n'ayant pas été lui-même partagé, le non-respect de cette condition entraîne la déchéance du régime de faveur à l'égard de tous les bénéficiaires de l'exonération (BOI-ENRDMTG- 10-20-30-20, 2 juin 2016, § 320).

La réponse ministérielle précise en outre, bien que l'Administration ne la reprenne pas in extenso dans ses commentaires, que dans l'hypothèse où la mise en place de l'indivision suivie d'un partage avec soulte ou d'une licitation au profit d'un indivisaire a répondu à un but exclusivement fiscal, l'Administration fiscale aurait la possibilité, sous le contrôle des tribunaux, de restituer à l'opération son véritable caractère et de remettre en cause la liquidation initiale des droits de mutation à titre gratuit.