Selon l'article 761 du code général des impôts (CGI), pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux art. 767 et suivants.
Selon l'art. 17 du livre des procédures fiscales (LPF), lorsque l'administration entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien concerné, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier de l'évaluation qu'elle retient au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation, de biens intrinsèquement similaires.
La valeur vénale réelle d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve, avant la survenance du fait générateur de l'impôt.
La valeur du bien est déterminée à la date de la transmission de la succession.
En l'espèce, l'administration fiscale a appliqué la méthode d'évaluation par comparaison mais n'a pas utilisé des termes de comparaison pertinents. En effets, les biens sur le marché comparés à celui issu de la succession ne sont pas similaires, l'administration fiscale n'ayant pas tenu compte de la valeur réelle du bien sur le marché déterminée par sa situation juridique (bien enclavé) et de son état de vétusté. Ces éléments ont une incidence sur le prix de vente de sorte qu'il ne peut être soutenu qu'il aurait été minoré par le défunt. Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dégrèvement du redressement opéré.
- Cour d'appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 15 décembre 2016, RG N° 14/06903