Arnaud a acheté en l'état futur d'achèvement à la SCI VILLAGE DE LA MER un logement d'une valeur de 143 827 euro situé à Talmont Saint Hilaire (Vendée) pour lequel les parties ont conclu un contrat préliminaire le 7 juillet 2009.
Comme il était prévu au contrat de réservation, Arnaud a donné son bien à bail commercial pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 5 980 euro à la société RESITEL, filiale du groupe LAGRANGE, autorisée à sous-louer le logement meublé.
Il s'agissait pour l'investisseur d'obtenir la défiscalisation applicable aux locations de logements meublés non professionnels dans des résidences de service.
Ici le banquier a proposé à son client un placement immobilier qui s'apparente à un placement financier mais qui ne concerne pas des instruments financiers tels que définis par le code monétaire et financier. Le service de la banque ne s'est pas limité à l'octroi d'un crédit de sorte qu'elle était tenue à l'égard de son client d'une obligation d'information et de conseil sur les aspects moins favorables et les risques inhérents à l'acquisition du type de produit immobilier qu'elle lui proposait.
L'obligation pré-contractuelle de renseignement destinée à faciliter l'émission d'un consentement éclairé pour la conclusion du contrat préliminaire par le client engage la responsabilité de la banque en application de l'ancien art. 1382 du Code civil en cas de manquement à cette obligation. Il est reproché au banquier de ne pas l'avoir informé des risques de l'opération proposée.
Il convient en premier lieu de retenir que la proposition d'investissement faisant état de loyers garantis faite par le banquier dont le client a eu initialement connaissance, est un document non contractuel s'agissant d'une proposition qui n'est pas personnalisée et circonstanciée de sorte que la banque n'est pas tenue de garantir le paiement des loyers sur la base de ce document publicitaire.
En second lieu, si le banquier est bien redevable d'une information sur les risques inhérents à la proposition d'investissement qu'il a faite au client, cette obligation n'imposait pas à la banque de porter à la connaissance de son client une circonstance connue de tous et dont ce dernier pouvait se convaincre par lui-même, à savoir la possible défaillance de la société locataire à payer régulièrement les loyers pendant une durée de neuf ans. Le banquier qui ne disposait pas d'informations particulières sur la viabilité de la société locataire, n'a pas commis de faute pour ne pas avoir spécialement attiré l'attention du client sur les risques d'impayés de loyers, risques que ce dernier, juriste de métier, ne pouvait raisonnablement ignorer.
Par conséquent, la demande indemnitaire du client est rejetée.
- Cour d'appel de Metz, Chambre civile 1, 7 février 2017, RG n° 15/02736