Loi Carrez. Superficie d'un loft créé par réunion après le règlement de copropriété

Par acte notarié du 29 octobre 2010, Mme Nathalie C a acquis auprès de la SCI La Verrière, moyennant le prix de 479.500 euro, les lots n°13 (un atelier), 14 (une pièce), 15 (une remise), 16 (une remise) et 17 (une cave) de l'état de division d'un immeuble en copropriété situé [...] . Le vendeur y déclarait que les lots n° 13, 14, 15 et 16 avaient été réunis par un précédent propriétaire, suivant travaux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte que l'ensemble constituait 'un loft avec cuisine, salon, salle à manger, chambre avec coin salle d'eau, mezzanine, salle de bain, salle de musique débarras'.

Le vendeur a déclaré que la superficie au sens de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 était de 48,02 m2, sur la foi d'un certificat de mesurage annexé à l'acte et établi le 14 janvier 2010 par la société ADI agence diagnostics immobiliers Ile-de-France, à la demande du précédent propriétaire, Mme L.

Mme C a demandé un certificat de mesurage à la société Allô diagnostic, daté du 15 décembre 2010, qui mentionne une superficie de 40,16 m2. En 2008, cette même société, à la demande de Mme L, avait mesuré la superficie du bien et l'avait évaluée à 48,83 m2. Mme Nathalie C, ainsi que Mme Alexandra C, à qui elle avait entre-temps cédé son usufruit, ont, par acte extrajudiciaire des 27 et 28 octobre 2011, assigné la SCI La Verrière et la société ADI Ile-de-France devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure et indemnisation de préjudices supplémentaires. La SCI La Verrière a alors appelé en intervention forcée la société Allô diagnostic et la société AXA France IARD assureur de celle-ci.

Il ne peut être soutenu que, pour l'application de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la réduction proportionnelle ne porterait que sur l'erreur de mesurage excédant le seuil de 5 % et non sur la totalité de l'erreur. La mauvaise foi des acquéreurs, à la supposer établie, est sans emport pour déterminer l'existence d'une obligation du vendeur au titre de la réduction du prix du vente proportionnelle à la moindre mesure ; il en va de même de la bonne foi du vendeur, d'ailleurs toujours présumée.

Pour l'application de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente sans s'arrêter, en particulier, aux énonciations du règlement de copropriété.

La SCI vendeur intermédiaire, qui a étayé sa déclaration de superficie erronée sur la foi d'un certificat de mesurage établi par un professionnel du mesurage, à la demande du précédent propriétaire et qui - hormis aménagements de sa part ayant réduit la superficie réglementaire - n'avait pas d'obligation de demander un nouveau mesurage avant de revendre, peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement aux obligations contractuelles du mesureur à l'égard du précédent propriétaire, sauf à établir que ce manquement lui a causé un dommage.

Si, dans les rapports avec son co-contractant, il appartient au mesureur confronté à une moindre mesure, sous peine d'être déclaré responsable des conséquences dommageables de celle-ci, de justifier qu'il a mis en oeuvre une technique de mesurage conforme aux règles de l'art, afin de démontrer, le cas échéant, que la superficie réglementaire a été modifiée par suite de travaux, depuis l'exécution de sa prestation, cependant dans les rapports entre le mesureur et le tiers qui fait usage du mesurage sans l'avoir vérifié, la faute délictuelle du mesureur ne peut résulter du seul défaut de preuve par celui-ci d'avoir accompli une prestation conforme aux règles de l'art ; il appartient à ce tiers de démontrer que le dommage qu'il invoque a été certainement causé par la faute du mesureur. Or, l'expertise ni aucun élément ne permettent en l'espèce de s'assurer que les lieux n'ont pas été modifiés depuis l'établissement de l'attestation litigieuse. La faute délictuelle de la société de mesurage à l'égard du vendeur intermédiaire n'est donc pas établie.