Libre répartition des charges entre bailleur et locataire commercial

La Cour d'appel rappelle que les charges de copropriété récupérables correspondent à un service rendu au preneur dès lors qu'elles sont afférentes à des équipements communs et à des parties communes de l'immeuble dont il profite directement et qui constituent une prestation dont le bailleur est en droit de lui demander le remboursement.

Ainsi, le premier juge a, à bon droit, rappelé qu'au cas d'espèce, s'agissant d'un bail commercial conclu avant l'entrée en application de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d'application du 3 novembre 2014, la liberté contractuelle relative à la répartition des charges et taxes entre bailleur et preneur est totale. Néanmoins, la Cour réforme le jugement de première instance en décidant que les bailleurs ne peuvent, en l'état, valablement répercuter sur la société preneuse les charges d'entretien des parties communes de l'immeuble dont dépend le local commercial. En effet, les bailleurs ne démontrent pas en l'espèce avoir permis un accès effectif du preneur aux parties communes du bâtiment comportant le local loué. Le critère de l'usage effectif des parties communes commande donc le caractère récupérable des charges de copropriété afférentes. Elle ajoute que la circonstance qu'aux termes de l'acte de cession du droit au bail, soit prévue la possibilité pour le preneur d'accéder au hall de l'immeuble à partir du local commercial à condition de réaliser des travaux pour ouvrir une porte actuellement obturée, n'est pas de nature à justifier la récupération des charges litigieuses. En effet, il ne saurait être imposé au preneur d'effectuer ces travaux pour accéder aux parties communes alors qu'il est censé bénéficier d'un accès plus général, par la porte d'entrée de l'immeuble, au même titre que les autres occupants du même immeuble.

Aux termes de l'art. 1134 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La Cour d'appel retient la solution de première instance en déboutant la société locataire de sa demande aux fins de voir les bailleurs faire leur affaire personnelle du paiement des charges de copropriété afférentes au chauffage collectif et à l'eau chaude. Elle statue néanmoins sur un point omis par les premiers juges tenant à la période à retenir : les charges récupérables ne seront dues qu'à compter de l'entrée en jouissance du preneur dans le local commercial. Nonobstant l'absence d'utilisation effective du chauffage collectif pour l'occupant du local commercial, les parties ont de manière explicite, convenu que cette charge de copropriété serait récupérable auprès du preneur. La commune intention des parties à cet égard est confirmée au vu de l'acte de cession du fonds de commerce consenti par le précédent preneur à la société preneuse aux termes duquel il est rappelé cette récupération des charges de chauffage sur le preneur, qu'il bénéficie ou non de l'installation du chauffage collectif de l'immeuble. Il en va de même pour les charges réclamées au titre de l'eau chaude puisque le raccordement du local commercial à l'électricité commune dépend du même circuit que celui pour le chauffage collectif. Le preneur ne peut pas arguer des principes posés par un arrêt de la Cour d'appel d'Angers qui avait, concernant les charges de copropriété de l'immeuble dans lequel figure les locaux commerciaux, jugé que "l'assujettissement du bailleur aux charges de copropriété afférentes au chauffage collectif dépend de l'utilité potentielle qu'en retire son lot, tandis que la récupération de ces charges sur le locataire commercial qui l'occupe exige, à défaut de stipulation contraire du bail, qu'il dispose des moyens effectifs d'user du chauffage collectif dans le local qu'il loue, que son régime juridique distinct contraint [les bailleurs] à conserver leurs charges afférentes au chauffage collectif jusqu'à ce qu'ils procèdent, à leurs frais, aux travaux de raccordement et de pose des équipements nécessaires au rétablissement du chauffage collectif dans le local commercial". Le preneur a accepté contractuellement les termes du contrat de bail et ne peut dès lors exciper du caractère inopérant de cette stipulation contractuelle expresse et non équivoque.