Le devoir de loyauté du vendeur d'immeuble

Didier a acquis de Christian une maison d'habitation avec terrain située [...] au prix de 181.000 euro.

Le compromis de vente a été signé le 14 juin 2010 par l'intermédiaire de la SARL SMP, agent immobilier, exerçant sous l'enseigne Agence de l'ECLUSE et l'acte authentique de vente a été régularisé le 1er octobre 2010 devant Eric L, notaire associé d'une SCP.

Se plaignant de l'apparition de fissures importantes affectant l'immeuble vendu, l'acquéreur a fait assigner son vendeu, le 12 décembre 2011, devant le TGI de Montargis, aux fins de voir prononcer l'annulation de la vente pour dol et subsidiairement, pour vices cachés. Une expertise a été ordonnée et le rapport d'expertise a été déposé le 25 janvier 2013.

En matière de vente d'immeuble, le vendeur, en vertu de son devoir de loyauté, est tenu de communiquer à l'acquéreur toutes les informations en sa possession et susceptibles d'influer sur le consentement de son cocontractant.

L'expertise diligentée ensuite de la constatation par l'acquéreur de nombreuses fissures intérieures et extérieures affectant l'ensemble du pavillon, a révélé que celui-ci était situé dans le périmètre d'une zone qui avait été concernée par des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse, qu'un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris par le préfet et que le vendeur avait bénéficié d'une indemnité à ce titre.

Le vendeur a omis de porter à la connaissance de l'acquéreur, lors de la conclusion de la vente, l'existence d'un épisode de sécheresse dont il avait nécessairement connaissance. Le dol existait dès la signature du compromis même si sa manifestation concrète est postérieure. Le silence fautif du vendeur sur l'existence d'un précédent sinistre "sécheresse" a vicié le consentement de l'acquéreur sur un élément déterminant et l'a conduit à contracter à des conditions qu'il n'aurait pas acceptées s'il avait eu connaissance, même au dernier moment, de cette information.

Le comportement du vendeur est constitutif d'une réticence dolosive au sens de l'art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date du contrat, ce qui justifie l'annulation de la vente.