La nullité très relative résultant du défaut de mandat de l'agent immobilier

Exposant qu'elle a participé à la commercialisation des appartements composant la résidence du Petit Bois de Cuvry en vertu d'un mandat tacite conclu avec la SCI Résidence du Petit Bois de Cuvry, dans le cadre de relations d'affaires qui se sont poursuivies pendant plusieurs années et qu'ainsi, elle a fait signer un contrat de réservation le 7 octobre 2014 à Madame Christelle S, laquelle vente à été réitérée en la forme authentique le 10 juin 2015, la société Médicis Patrimoine a fait citer la société civile immobilière Résidence du Petit Bois devant le tribunal d'instance de Schiltigheim aux fins de la voir condamner au paiement, sous exécution provisoire, de différentes sommes dont le montant de la commission.

La société Résidence du Petit Bois de Cuvry s'est opposée à la demande au motif qu'elle n'est liée à la société Médicis Patrimoine par aucun contrat, ni exprès ni tacite et qu'en application de la loi d'ordre public Hoguet, le mandat doit, pour être valable, être conclu par écrit et comporter un certain nombre de mentions, faute de quoi l'agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération.

Elle ajoute que la société Médicis n'a accompli aucune diligence en vue de la vente d'un lot à Madame S qui a traité directement avec elle et que sous peine d'annulation de l'acte accompli en vertu du mandat, celui-ci doit être exprès aux termes de l'art. 1988 alinéa 1 du code civil pour permettre la conclusion d'un acte de disposition.

S'il est de jurisprudence établie que le non-respect du formalisme relatif à la conclusion d'un mandat de vente, en particulier l'établissement d'un écrit, est sanctionné par une nullité absolue, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 conduit à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l'agent immobilier.

Dès lors que le formalisme vise à protéger le mandant dans ses rapports avec le mandataire, sa méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative. 

Tel est le cas du mandat de vente conclu avec un agent immobilier, d'autant que la SCI mandante, n'a au surcroît pas la qualité de simple particulier profane, puisqu'elle a pour activité la création de sociétés ayant pour objet la promotion de programmes immobiliers dont la commercialisation est ensuite confiée à des intermédiaires professionnels.

Toutefois, si la nullité fondée sur l'absence d'écrit est susceptible de ratification, en l'occurrence, l'agent immobilier ne justifie pas de son entremise. Par conséquent, le défaut de réponse du mandant à réception du courriel l'informant de l'obtention d'un crédit par le candidat acquéreur ne saurait valoir ratification. Le mandat est donc nul et l'agent est mal fondé à réclamer le paiement d'une commission.