Evaluation des parts d'une SCI par le fisc

Pour évaluer les parts d'une société patrimoniale, on sait que la méthode utilisée en général est la méthode mathématique. La valeur qui en découle s'obtient par la somme des valeurs vénales de l'actif, diminuée du passif. Elle suppose un retraitement des bilans de façon à corriger les valeurs comptables pour les ramener aux valeurs réelles. Lorsque la société perçoit des revenus, cette valeur est recoupée par une valeur de productivité qui résulte de la capitalisation des revenus en appliquant un taux approprié. Selon le [Guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés->http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_4166/fi... édité par la Direction générale des impôts, une pondération prend en compte le pourcentage des titres à évaluer. S'agissant de titres majoritaires, la pondération privilégie la valeur patrimoniale (4 VM - valeur mathématique - pour 1 VP - valeur de productivité).

Dans l'affaire jugée, le redevable de l'impôt avait fait réaliser une expertise comptable, laquelle s'appuyait sur la valeur mathématique. Compte tenu des loyers encaissés, soit 602.055 EUR, l'administration fiscale constate que cette valeur, soit 4.481.000 EUR, conduit à un taux de capitalisation de 13,43 % (602.055 : 4.481.000 X 100). Ce taux est jugé excessif pour des immeubles à usage d'habitation (taux fixé en principe dans une fourchette de 5 à 10 % selon le confort des immeubles). Sans chercher en priorité à contester la valeur patrimoniale par la recherche d'éléments de comparaison tirés de la cession de biens similaires à ceux détenus par la SCI, l'administration fiscale applique un {{taux de capitalisation de 8,5 %}}. Les immeubles de la société sont alors évalués 7.083.000 EUR (602 055 : 8,5 X 100).

La cour d'appel de Paris valide le redressement.

Etonnant, non ?