Conséquences catastrophiques du non-paiement des charges de copropriété

Mme Huguette est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété [...] qu'elle a acquis auprès de la SCI YMBH par acte du 1er avril 2008 et qu'elle a mis en location. Elle a conservé libre en tant que résidence secondaire l'appartement n° 17.

Au moment de la vente, le syndic était à la société Lamy, aujourd'hui dénommée Nexity Lamy qui a exercé ses fonctions jusqu'au 21 décembre 2009, date de l'assemblée générale ordinaire au cours de laquelle la société Midon B. Immobilier a été désignée en cette qualité.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Continental' ayant sollicité du Tribunal d'instance d'Épinal la condamnation de Mme Huguette au paiement de la somme de 4 259, 68 euro au titre de charges de copropriété impayées, celle ci a invoqué l'existence de désordres affectant certains des lots lui appartenant et sollicité une expertise judiciaire.

En application de l'art. 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires, qui a notamment pour obligation de maintenir l'immeuble en bon état, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le dommage causé à l'appartement de la copropriétaire est imputable de manière incontestable à un vice de construction. La destruction importante de certaines solives en bois porteuses du plancher de l'appartement est due à une ancienne attaque par des insectes xylophages et au système de construction de l'immeuble, dépourvu de film étanche de protection du bois contre l'humidité de la chape. Toutefois, le syndicat des copropriétaires peut s'exonérer de sa responsabilité en justifiant d'une faute de la victime ou d'un cas de force majeure. Or, en l'espèce, c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires se prévaut de la faute de la copropriétaire en indiquant ne pas avoir pu faire exécuter les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble en raison de difficultés de trésorerie générées par le non-paiement des charges de copropriété par ses membres, notamment par la copropriétaire qui détient 8 lots, qui a ainsi contribué au préjudice qu'elle indique subir. Il est établi que plusieurs copropriétaires ne paient pas les charges de copropriété afférentes globalement à 103 lots, au point que l'assemblée générale du 3 mai 2010 a autorisé le syndic à procéder à une prise d'hypothèque sur les lots des copropriétaires débiteurs et, après obtention d'un jugement, de procéder à la cession immobilière en vue de la vente des lots concernés. La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être engagée.

Les charges de copropriété étant des dépenses collectives effectuées dans l'intérêt commun, chaque copropriétaire est personnellement tenu d'acquitter sa part de la dette. En l'espèce, la copropriétaire est débitrice d'un arriéré de charges à hauteur de 14 446 euro. C'est en vain qu'elle justifie le défaut de paiement par les désordres dans l'un de ses lots. En effet, l'exception d'inexécution ne peut être valablement soulevée en raison du caractère d'odre public attaché à l'obligation de paiement des charges. Au surplus, la copropriétaire ne s'est jamais plainte de l'état de son lot avant d'être actionnée en paiement.