Cession de droit au bail ou cession de fonds de commerce, la clientèle fait la différence

Les dispositions de l'art. L.145-16 du Code commerce réputent non écrites les conventions interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.

Il est constant que la clause du bail qui interdit au preneur de céder le droit au bail sauf "à un successeur dans son fonds de commerce" doit s'entendre comme celui qui se rendait acquéreur du fonds de commerce. Une cession du bail à un cessionnaire exerçant la même activité que le cédant sans acquérir le fonds de commerce ne rentre pas dans ces prévisions et nécessite, dès lors, l'accord du bailleur.

Tel est le cas dans l'affaire de l'arrêt sous référence, puisque le contrat de bail contient la clause suivante : "Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, en totalité ou partie, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, sauf au successeur dans son fonds de commerce exerçant la même activité". Or, le bail a été cédé de façon isolée à un repreneur exerçant la même activité que celle du cédant, sans accord du bailleur, en violation de la clause du bail exprimée en termes clairs et non équivoques et conforme à l'article L. 145-16 précité.

Pour échapper à l'inopposabilité de la cession, les parties demandent la requalification de la cession du contrat de bail en cession du fonds de commerce. Toutefois, en l'espèce la cession de la clientèle avait été expressément exclue par l'acte de cession, les parties ayant prévu qu'il n'y avait pas lieu de procéder aux formalités de publicité prévues à l'art. L. 141-12 du Code commerce. Par conséquent, l'intention des parties ainsi exprimée et l'absence de cession de clientèle exclut toute requalification. Dès lors, la cession du droit au bail doit être considérée comme inopposable au bailleur et la résiliation du bail doit être prononcée. La décision des premiers juges est donc confirmée.