Bail commercial : un bar musical branché n'est pas une discothèque

Par acte sous seing privé du 29 mai 2006 à effet au 1er juin 2006, la société SOUTHERN PARIS a donné à bail commercial à la société CHICAGO PIZZA PIE des locaux de 750 m2 environ situés [...] et [...], moyennant un loyer de 250 000 euro hors taxes hors charges, locaux à destination de "restaurant-bar dans le cadre d'un établissement haut de gamme".

C'est en vain que le propriétaire bailleur demande la résiliation du bail commercial pour non-respect de la destination contractuelle des lieux. La destination contractuelle est celle de bar et restaurant.

Depuis 2012, la restauration est limitée au réchauffage de plats pré-cuisinés, le personnel en cuisine étant réduit. Cette activité est désormais une partie très accessoire de l'activité, mais le preneur n'étant pas obligé d'exploiter les lieux pour la totalité de la clause de destination, il ne peut lui en être fait grief. Le bailleur reproche au locataire d'exploiter une discothèque dans les lieux. Le preneur reconnaît exploiter "un établissement ayant une activité de bar musical avec danse incidente". D'après l'ensemble des éléments communiqués par les parties, il est établi que l'établissement n'est pas une véritable discothèque, puisque sans aucun droit d'entrée, ne disposant pas de réelle piste de danse, et ne bénéficiant de la présence d'un DJ que de façon intermittente, mais plutôt un établissement "branché" mêlant les concepts dans lequel il est admis que la clientèle danse au son d'une musique amplifiée. L'établissement n'a d'ailleurs aucune autorisation administrative pour une activité de danse. Dans ces conditions, le preneur n'a pas de ce chef contrevenu à la clause de destination de son bail.

En revanche, le propriétaire bailleur est bien fondé à reprocher au preneur deux manquements caractérisés aux clauses du bail. Alors que le bail n'autorise l'ouverture des locaux que jusqu'à 3 heures du matin, les locaux sont ouverts jusqu'à 5 heures du matin. De plus, l'activité de bar musical génère des nuisances sonores. Les clients de l'hôtel voisin se plaignent des bruits musicaux émanant de l'établissement du preneur et des constats d'huissier ont confirmé les nuisances. Ces deux manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.